随着房地产调控长效机制逐步建立，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，国内地产板块开始进入利好频出阶段。尤其是近期政策端的“三箭齐发”，大幅提振了地产市场信心，推动内房股强劲反弹。
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内房股近期走势
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板块复苏过程中两个共识逐渐清晰，一是大浪筛淘下来的优质房企将是本轮地产周期最核心的受益者。行业去芜存菁背景下，优质房企优先享有各种融资资源，后续拿地和融资成本均有望优化，将通过进一步做大做强、提升市占率等方式跨入新的成长周期。
二是随着市场格局重塑，产品力和服务力将是房企竞争的核心，优质龙头将围绕刚性和差异化的改善性住房需求满足等，提供更高质量的居住产品和服务，进而获得更大的增长确定性，凸显出更高的配置价值。
那么，究竟哪些优质地产公司更值得关注？笔者认为不久前刚刚获得克而瑞2022年度七项产品力大奖的金地集团是一个不错的观察对象。
一、连续4年上榜“中国房地产企业产品力TOP10”，前11月品质交付5.3万套房屋
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12月1日，金地集团凭借稳健的产品力及健康科技理念的先行落地，获评克而瑞“2022年中国房地产企业产品力TOP10”“2022年企业交付力TOP10”。“金地集团集团风华系列”荣获“2022年十大轻奢精品产品系”；“金地集团集团格林系列”荣获“2022年十大品质美宅产品系”；“青岛森林公园”荣获“2022年全国十大轻奢作品”；“武汉金地集团国际城”“上海金地集团嘉源”荣获“2022年全国十大品质作品”。
作为地产行业最权威的榜单之一，克而瑞的“中国房地产企业产品力TOP10”榜单综合衡量了房企在产品研发、整合、品质、交付和口碑等多维度的综合实力，金地集团连续4年荣膺该榜单前列，足以证明公司成熟、稳定的产品开发和标准化生产能力。
此外，榜单结合行业发展实际，今年首次将交付相关指标加入企业产品力测评体系，金地集团凭借在交付体系搭建、交付落地、优化交付体验、细化服务颗粒度等贯穿全周期的服务力更新，实现了高品质交付，赢得市场和客户口碑，成功跻身“2022年企业交付力TOP10”。
截止今年11月，金地集团已如期完成53000余套房屋交付，其中13个项目批次共计约4000余套房屋实现提前交付，总体交付客户满意度超过90%，在消费端呈现出较高的品牌认可度。
市场信心修复阶段，“保交楼”被视为稳定楼市的基础，交付力成为反应房企良性程度的重要指标，交付力领先的房企更有望率先破局。以金地为代表的头部房企更快一步，已经逐步从“保交付”进入到“品质交付”阶段，在“用户思维”的指导下，这部分房企或将更快迎来消费端的信心修复，实现自身现金流改善，握住可持续发展的“命门”。
二、核心优势突出，聚焦高质量发展
事实上，具有说服力的产品和交付表现，只是金地集团综合实力的一个缩影。在今年极具挑战性的外部环境下，公司的财务、融资以及土储情况均彰显出地产龙头的强大韧性，公司展现出的信用、融资优势以及自我造血能力的持续改善，也将在预期更积极的市场环境中为金地集团带来更大的发展确定性。
具体来看，金地集团在今年保持了相对更平稳的综合业绩表现，稳健的财务基本面和充足的可动用现金支持公司继续保持高质量发展。
公告显示，今年前三季度，金地集团实现营收530.8亿元，营收降幅较2022H1大幅收窄16.5个百分点，综合表现优于同行。
与此同时，公司资产负债表稳步降杠杆，在今年所有公开市场公司债券和中票都已偿还完毕的情况下，截至今年三季度末，金地集团手中仍持有货币资金余额达557亿元，三道红线持续保持在绿档水平。
根据管理层此前在交流会上透露的情况，今年四季度金地集团经营性现金流净流量约在100亿左右，明年上半年将继续优化到150亿左右的水平。管路层预计公司经营性现金流能够覆盖明年上半年的公开市场到期规模，将为公司的短期偿债能力提供保障。
稳健的财务表现让金地集团在融资端更加游刃有余。一方面，金地集团的融资渠道通畅。在“总对总、统接统贷”的融资模式，金地集团一直与银行保持着紧密合作，截止9月底，金地集团集团总负债的60%均来自于银行机构。在整个行业开发贷款规模持续收缩的背景下，公司的银行贷款规模实现了难得的增长。
今年11月，金地集团集团又先后与中国农业银行、中国工商银行、中国银行三家国有大行达成合作，累计获得超1000亿元综合授信额度支持，更多联合国有银行进行的银企战略合作协议正在推进中。
获得银行巨额授信的同时，金地集团集团也搭上“第二支箭”的快车，获得发债融资支持。11月25日，金地集团正式公告，拟提请股东大会授权公司管理层，向中国银行间市场交易商协会申请新增加注册发行债务融资工具，总规模不超过人民币200亿元。
监管部门和金融机构的认可实际已经对公司的信用和经营质地形成背书，凸显出公司的核心竞争力，由此带来的融资成本优势也在金地集团身上得以体现，目前公司的综合融资成本已经下降至4.50%，并存在继续优化空间，将不断改善金地集团在国内房地产发展下半场的盈利质量表现，强化公司高质量发展势能。
当然，房企要想真正的健康可持续发展，最重要的还是自身的造血能力，这就与上文中谈到的产品力和交付力密不可分，只有造百姓需要、信赖的好房子，实现经济效益与社会价值的共振，才能真正激发出内生增长动力，释放长期增长潜力。
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从金地集团的销售数据来看，公司展现出了更强的造血能力，销售端企稳回暖趋势显著。今年前三季度，金地集团销售面积达到706万平方米，累计销售金额1631亿元，尤其是8-10月，金地集团连续三个月单月销售额均超过200亿元，已率先实现难得的同比正增长，将公司良性运转保驾护航。在克而瑞最新出炉的1-11月中国房企销售榜单中，金地的销售规模排名也由去年同期的第10位提升至行业第七位。
尽管受大环境影响，金地集团今年的拿地风格整体更偏审慎，但策略上更加聚焦一二线城市，去化效果和利润将更有保障。具体来看，前三季度公司拿地面积171万平方米，新增项目主要布局在北京、上海、厦门、西安、长沙等。截至今年上半年，公司未结算土储6193万平方米，聚焦于一二线城市投资布局，超高、高能级城市占比超 80%，长三角、大湾区各占约 30%。
可以预见的是，在良好的信用、产品与服务力以及综合资源布局下，金地集团聚焦高质量发展的核心策略将加快公司恢复正常经营节奏，公司在波动环境中展现出的经营灵活性和主动性将助力公司平稳穿越市场周期。
小结
需要明确的是，中国的房地产仍有潜力可挖。快速发展的城市化带来城镇人口规模的增加，刚需与改善性住房需求仍旧旺盛，房企仍大有可为。但同样清晰的是，区别于以前的野蛮生长，地产行业已经在深度调控下迎来了新的拐点，强调经营质效的发展策略才是符合产业发展趋势的应有之义。
从金地集团的表现来看，作为行业优质龙头，公司已经适应了新的发展格局，并依托优质的产品和交付力、突出的信用表现以及前瞻的战略决策，率先找准新定位，展现出了良好的经营恢复势头和社会效益，有望获得更高的增长确定性和盈利质量。
出于对公司综合实力的看好，近期华泰证券，天风证券、光大证券、国泰君安、申万宏源等大行纷纷积极出具报告。其中光大证券认为，金地集团深耕一二线城市多年，近期销售边际改善明显，财务稳健，信用优势显著，总土储充裕，看好公司未来发展潜力，继续维持“买入”评级。
