事件
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新城控股(601155)发布2022年三季报，主要内容如下：
2022年前三季度公司实现营业收入617.54亿元，同比减少43.41%，归母净利润33.49亿元，同比下降43.08%；归母净利润率5.42%，同比上升0.03个百分点，EPS1.48元。其中第三季度单季实现营业收入189.51亿元，同比减少36.87%，归母净利润3.4亿元，同比下降78.47%；归母净利润率1.79%，同比下降3.47个百分点，EPS0.15元。
核心观点
业绩承压，收入结算下降是主要原因。公司前三季度归母净利润同比下降43.08%，业绩显著回落。公司业绩负增长的主要包括：1）营业收入同比下降43.41%，是拖累业绩的最主要因素；2）收入下降幅度超过期间费用，导致三费率上升；3）投资收益由去年同期的9.02亿下降至1.01亿元。不过，公司2022年前三季度毛利率从去年同期的19.84%上升至21.29%，资产减值损失从9.99亿元收窄至1.63亿元。
销售仍处磨底期，自持物业运营稳定。受行业下行趋势影响，公司目前销售仍然处于磨底期，前三季度实现合同销售金额938.75亿元，同比下降45.04%，销售面积952.12万平方米，同比下降41.73%。公司自持物业运营稳定，前三季度实现租金收入67.19亿元，同比增长约17.49%，对公司的现金流形成了稳定支撑。
商业板块收入增长，新开业7座吾悦广场。公司商业地产业务发展良好，三季度末持有物业数量从去年同期的126座上升至134座，整体出租率为95.12%。前三季度，公司商业运营总收入为71.95亿元，同比增长18.13%。2022年三季度，公司新开业7座吾悦广场——安庆汇峰吾悦广场、宿迁沭阳吾悦广场、安康吾悦广场、宜昌西陵吾悦广场、重庆江津吾悦广场、南昌进贤吾悦广场、大同云冈吾悦广场。
三道红线继续达标，公司年内已无需要偿付的境内外公开市场到期公司债券及票据。公司积极响应三道红线政策，报告期末公司全部指标均达标，剔除预收账款后的资产负债率为68.51%，净负债率为48.25%，现金短债比为1.07。公司已于2022年10月25日提前将公司2018年公开发行公司债券(第一期)(品种二)到期本息合计228,744.00万元全额汇入中国证券登记结算有限责任公司结算备付金专用账户。截至2022年10月26日，公司年内已无需要偿付的境内外公开市场到期公司债券及票据。
投资建议
公司长期以来财务稳健、经营良好，融资支持政策受益度有望居前，“商业+住宅”双轮驱动具备竞争力，维持“推荐”评级。考虑到行业销售下行，以及现金流对竣工交付的影响，我们调整预测公司2022-2024年营业收入为1247.56亿元、1279.09亿元、1346.79亿元，归母净利润为86.94亿元、92.21亿元、102.93亿元，EPS为3.85元、4.08元、4.55元，对应PE为4.44倍、4.19倍、3.75倍。
风险提示
房地产行业政策调整存在不确定性，结算节奏与毛利率存在不确定性。
