作者:垚圭城(六土)

假合同、诈骗2亿、涉案80多套、知名MCN公司、本公司旗下网红被骗,这些关键词组成了组成了一个大案。没想到这一次房圈、视频圈、网红圈以如此魔幻的方式交汇。

01


【资料图】

鄙视链

房圈子有个特点,越是常规的玩法越被鄙视,越是非常规、复杂的手法越被推崇,美其名曰“信息差”“黑科技”。

房圈有一条很明显的鄙视链,买二手的看不起买一手的(摇号的除外,因为摇号也是非常规),贷款的看不起全款的,0首付的看不起3成首付的,锁盘的看不起0首付的,炒楼花的看不起锁盘的......

可以看出来,房圈的鄙视链就是玩法知道人越少就越高级;玩法套路越多就越高级;出的钱越少,杠杆越高就越高级;最好能够不出钱就赚钱,那就是超级大牛。

一个畸形的群体,一定会出现畸形的事件。

02

回迁房

回迁房是有拆迁概念的房子,开发商征收土地时,会补偿给回迁户房子。

回迁房买卖本来指的是一个常规的购买,和商品房买卖几乎没有区别。回迁房建好了、业主拿到房产证了,上市场交易,这本来没什么陷阱,哪怕是小白都可以购买。

但是这种交易利润太少,于是就有了所谓的“买卖合同”,也就是房子还没建好,甚至还没开始建,最夸张的还在规划阶段,购买者就与拆迁户私下交易签署一纸买卖合同,购买者支付一定费用,等到很多年后回迁房建好并可以办理产权证时,再落户在购买者名下。

在深圳之所以可以这样做,是因为城市旧改以城中村为主,这类房产基本都是没有产权的,有些还是违建。但是一旦纳入旧改,这些建筑就会享受和商品房一样的补偿,还建后的房子都是正规的商品房,导致所有者身价倍增。

于是就有人设法购买这类有着旧改更新可能的房子,而村里面有些大户也愿意先出售一部分面积先行套现,导致了一种类似“炒楼花”的买卖合同模式的出现。

这种模式最大的卖点有两个,一是利润丰厚,例如位于龙岗中心城的恒大城市之光,2015年回迁房指标价格不到7000元/平,建成交房的2021年房价已经暴涨到3.1-4万元/㎡左右,6年4-5倍的涨幅不可谓诱惑不大。二是这类房子又不受限购政策的限制,很多投资圈的大小V就会在异地宣传,组织异地购买者来团购回迁房。

所以严格地说,市面上所谓的买卖回迁房应该称为“私下购买回迁房合同的长周期交易”。

买合同、长周期、私下做,三大基因天然就是孕育骗子的沃土,在所谓的回迁房交易中纠纷无数。

近日,深圳突爆惊天大案。

03

案件

国庆长假前,一个叫罗冠彦的潮汕人被刑拘。

罗冠彦,游良文化创始人。公司旗下的梅尼耶、蔡萝莉、呆妹儿小霸王、陈意礼、呗呗兔都是抖音或小红书的大V,个个都是两三千万的粉丝。

坊间盛传罗冠彦前后卖出了八十多套回迁房,货值两个多亿。

和其它回迁房骗局类似,他卖的回迁房主要有两个楼盘。一个是宝安西乡的海峦坊,一个是福田石厦的某个城市更新项目,这两个楼盘真实存在,宣传的资料也都是真实的。

但罗冠彦是通过伪造开发商公章和拆迁合同,从买家手里骗取了两个亿的真金白银,买家拿到的却是一文不值的废纸。

事情起源于某抖音网红的视频,声称被前老板骗了60万,紧接着越来越多的主播纷纷跟进,目前发现被骗金额最大的是梅尼耶,他在抖音回复,自己被骗了1500万。而这个前老板正是罗冠彦。

同时海峦坊回迁房交房,一部分受害者去了现场选号,被开发商告知手里的合同是伪造的,无法选房,才知道被骗,当场报警。目前已知50多人报案,涉及80多套房,金额超两个亿,相信后期这些数字还会不断扩大。

04

风险

这类买卖合同的风险一般分为两类。

一类是无刻意欺骗,但是存在极其不可控的隐患。

这类风险往往是因为入驻开发商无法继续推进工程进度,导致开发周期无限拖延,例如木头龙十年未动工;也有更换发展商后赔偿标准发生变化,例如光明凤凰村买家买入价比赔偿价低亏损上百万。

还有村民家庭发生重大变故后无法继续履行合同,包括更换发展商后村民反悔的案例。由于周期太长,不确定因素太多,从政策调整、规划变更、地产周期到当事人身体健康等因素影响。

另外一类是根本就是骗局,入局就是被收割。

十年前北京就发生过一个中专文化的妇女利用“认识开发商能买到便宜回迁房”的虚假承诺,骗取160多位购房人的7200余万元,最终犯罪分子虽然绳之以法,但血汗钱已经血本无归。

几年前,某骗子以能够低价购买深圳湾回迁房为由,骗取圈内多名大V信任,几名大V又组织团购,身边不少圈友或多或少介入其中。骗子至少骗取了千万以上的资金,几名入圈的大V最终也只能自己兜底。

这次又发生深圳历史上最大的疑似回迁房诈骗案,这个领域的收益是不是像大家想像的那么大还不好说,但是风险远远比大家预期的要大。

最关键的是,买家往往不具备核实真相的能力,中间方会把此事搞得非常神秘。

此类案件,做局者往往先营造气氛,说是特殊渠道、特殊人物介入,买方无法和卖方见面。然后收取买家绝大部分费用甚至全款,再和买家签约,签好后隔一段时间才能把双方签约的协议交回,而所谓的卖方往往是代理公司。

但是即使买家交了全款、签了协议,要有进一步的消息往往要几年以后,代理方说辞就是项目还在推进中,购买方看见旧改的确在缓慢推动,一般都会安慰自己。

更何况还有大量买家是被鼓动来深圳购买回迁房的,由于没有名额,都希望通过这么一种方式买到深圳房产,人生地不熟,购房人无法确定房源是否真实,业主又是否真实,甚至都不知道几年后这家代理公司是否还存在,这里面的风险可想而知。

如果遇到的是骗局,那么所谓的卖家、房源都是不存在的,公章是伪造的,合同是无效的,甚至代理公司都是刚刚买来的,营业执照的时间不代表实际运营时期。

那为什么没有客户去开发商那里核实一下呢?

05

贪婪

回看此类案件,无论是大V还是普通人,无论是本地人还是外地人,之所以被骗都是被丰厚的利润所吸引,也就是被贪婪所左右。

前面说过龙中的一个项目6年涨了4-5倍,绝大多数回迁房项目的广告都是指标价格只有市场住宅价格50%,盖好以后整个地块价值还要翻一番甚至翻几番,于是至少4倍的利润就被算出来了。

在巨大利润的驱动下,加上做局者营造氛围,购房者生怕错过天上掉馅饼的机会,哪里会产生质疑,即使有些许疑问,也被贪婪打败,宁可信其有不可信其无。就算去了开发商那核实没有这回事,也会被骗子的内部特殊渠道的说法征服,继续在局中越陷越深。

这种局最有效的破解方式就是见到链条上的每一个人,当然你要确定这些人不是演员。

06

利润

然而我们还要问,回迁房真的有这么高的利润吗?

这里要明白一点,回迁房并不是商品房,建好后的回迁房也卖不到商品房的价格,深圳南山大冲的三个回迁房小区价格能去和华润城对标?更何况不是每个地方拆迁后的价格都会暴涨,要知道棚改、旧改、城市更新的力度是不同的。

另外,即使没有遇到骗局,全款等整个项目结束,6-10年时间,即使翻翻,年化收益率也就7%-12%,此收益率放在房产这个加杠杆的投资品中,真的不是特别诱人,3成首付的房子就算10年翻翻,利润率也是2.63倍(按揭月供消耗已纳入计算),明显收益率更高。

很明显,回迁房就像一个开了美颜的女主播,看上去很美好,但实际上可能很一般,甚至有可能是男的。

回迁房的坑有多深?犯罪者固然不可饶恕,但是再深的坑,都是自己的人性给自己挖的!

关键词: 买卖合同 城市更新 继续推进