上海二手房商场热度连续。


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最新数据显现，3月上海二手房成交套数在3.9万套左右，连续了2月份的成交顶峰，仅比1月份的4.4万套少了几千套。

与上海二手房商场成交居高不下相比照的一个现象是：学区房降温了。与一般房源降价逻辑相同，这一轮学区房降价也是从外环开端的。中环与内环的学区房依然客多房少，但价格跌幅也很显着。

处于置换焦虑中的张欢对商场深有体会。最近，她因为看中的学区房都在降价，反而对是否入市变得纠结了。2020年下半年，上海呈现结构性房价上涨,首要推手便是学区房。据不完全统计，2020年上海学区房涨幅遍及达20%以上。

张欢此前看中坐落春申板块的学区房景城湖滨晨韵，价格在2021年1月到达10.95万元/平方米的峰值，3月份下降至10.32万元/平方米。该小区挂牌价格在最近一周内环比下滑0.8%。

学区房降价有迹可循。3月16日，上海教委官方重申了2018年提出的“中考变革”，包含区重点高中名额分配等问题。教改新政一出，学区房应声而落。

上海华夏地产商场剖析师卢文曦剖析以为，从趋势来看，虽然4月份有多个新盘入市，会稀释二手房压力，依照当时二手房挂牌量以及以往小阳春的商场表现来看，4月份仍有或许触及3万套乃至到达3万套以上成交量。但从签均价来看，或许会呈现下降趋势。

二手房商场继续火爆之下，学区房呈现降温。对此，卢文曦以为，学区房此前存在商场炒作，现在处于价值回归阶段，契合“房住不炒”的根源。与此一起，有业内人士指出，家长们购买学区房的逻辑现已改动。教改新政对上海学区房与二手房格式改变的推进，表现于人口活动导向的逻辑上。

降价中的学区房

张欢家住上海闵行区，上一年底卖掉了一套房子，刚好遇上学区房猛涨，没有置换成功。

一个现象是，坐落上海闵行区的春申板块，因为学区房加持，房价上一年涨幅到达了50%。2020年12月-2021年1月这段时间里，张欢手持600万元现金，眼看着自己重视的房源每周都在跳价。到了1月底，上海祭出楼市调控组合拳；3月中旬，教改方针也出台了。张欢的购房方案也随之放置。

张欢之前看好的房源，无论是“老破小”仍是次新房，每周都在下调价格。其间一套春申景城湖滨晨韵的房源，在3月20日通过业主将材料完善、从头上架之后，总价下调了21万。而自张欢3月初重视该房源以来，总价现已下调了54万。

同一板块的万科假期景色，一套大户型房源自2月中下旬以来，降价了110万左右。

张欢也留意到，黄浦区和静安区的学区房在3月中旬新教改方针出台后放盘数量依然不多，但价格也有下调。比方静安晶华园，最近只要一套房源挂出，单价从3月初的22万元/平方米左右，下降到4月初的17万元/平方米。这或许反映了学区的改变与趋势。在学区房必买的前提下，张欢陷入了是否要置换板块的焦虑中。

此外，中介和房东联手抬价的行为并没有消除。4月7日，林雨刚选了一家中介挂牌独家房源，并签了对赌协议，挂牌价格比同小区最新一次成交价高3个点。乐意与房东对赌的中介还不少，开价从1个月对赌5000到3个月对赌1万元不等。

部分中介门店业务员以为，现在上海二手房全体带看量在下降，处于楼市调控博弈期与中考新政消化期的两层压力下，部分高溢价学区房房东的心态比之前降低了不少，把房子拿出来卖的一起也降价了，但价格下调还处于打听阶段。比方潍坊、梅园等板块，成交价从高位的12万元/平方米左右，稍微下调到11万元/平方米左右。正如林雨所言，“一涨就涨300万，一降才降30万。”

学区房逻辑生变

张欢的心思改变，充分反映了学区房涨跌对买家心态的影响。不少家长现已不再强求榜首队伍的学区房，而是退而求其次，寻求既有好校园、片区开展前景也相对好的学区房。一方面有资金上的考虑，另一方面，教改新政出台改动了家长对学区房的认知逻辑。

反观上海2019年出台的民办校园摇号方针，是一次影响巨大的教改，这一方针加剧了家长们对小学学区房的重视。但本年3月中旬出台的教改新政，对2020年之后的公办初中学区房，没有太大边沿影响，也对二手房格式没有太大的影响。

不少家长以为，2019年的民办校园摇号方针，关于在2020年家有小孩入学的家长决议计划发生必定影响。比方，许多原本要报尖端校园的生源，家长出于“对不确定性危险的躲避”，挑选了回流对口公办校园。

值得一提的是，在2018年全体商场下滑的时分，上海学区房价格依然坚硬，抗跌性显着；家长们关于学区房在教育上的“保底”心态，导致2019年上海楼市进入缓慢复苏阶段的时分，学区房开端领涨；2020年4、5月份，上海二手房全体上扬。

21世纪经济报导记者采访的部分学生家长以为，2019年之前的学区房是“校园学区房”，或许叫“小学学区房”，上好的小学，其实是为了考民办初中。现在，上海再次着重“中考变革”方针，家长们开端跳脱“小学学区房”概念，转而寻找“片区学区房”，尤其是九年一贯制的学区房。这也是张欢在挑选学区房的时分，更垂青片区房价趋势的原因之一。

因而，业内人士以为，真实意义上的榜首队伍的学区房，对二手房商场影响不大。归纳房价数据来看，2020年上海上涨较快的学区，许多都不是真实意义上的榜首队伍校园，而是在好校园的基础上，有着人口流入、工业支撑等对片区开展利好要素更多的学区房。这也在必定程度上扩展了二手房快速上涨的通道，而学区房则进入了价值回归的周期。

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