随着稳增长、稳地产政策改善预期，房地产和资本市场回暖，并加强贷款用途监管，提前还贷现象可能明显减少。
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本刊特约作者 林英奇/文
根据央行数据，2022年四季度按揭贷款环比净减少1100亿元，为2008年四季度以来首次环比减少；2022年末按揭贷款余额同比增长1.2%，增速创历史新低。2022年全年按揭贷款余额仅净增长0.5万亿元，相比2021年3.9万亿元下降近90%。
中金公司表示，按揭贷款净增量快速下降或主要由于居民提前还贷规模上升。估计2022年全年按揭发放规模约6万亿元，同比下降约30%；还贷规模占按揭余额比例14%左右，相比2021年的12%左右有所上升。
中金公司认为，提前还贷背后的原因主要是居民收入预期下降导致降杠杆、金融产品收益率下滑导致资产重新配置、以及房地产市场低迷。此外，提前还贷背后还可能存在存量按揭利率水平较高导致的金融套利行为。具体来看，提前还贷增加的原因包括以下三点：
一是居民收入预期下降。根据央行2022年四季度储户问卷调查，居民对未来收入信心指数为44%；2022年四季度居民“更多储蓄”占比62%，为2022年有数据以来最高。2022年11月统计局调查失业率5.7%，为历史较高水平。在此背景下，居民增加预防性储蓄和去杠杆，2021-2022年居民杠杆率结束2009年以来连续12年的上升，开始出现下行趋势。
二是金融产品和房价回报预期低迷。2022年存款利率约为3%，但由于理财净值波动、股票价格下跌，存款利率历史上首次高于主要大类资产收益率；2022年四季度央行储户问卷调查中对房价预期上涨比例为14%，为2009年有数据以来最低，2022年四季度对应70城二手房价同比下降3.7%，同样接近历史最低水平。与此同时，居民按揭利率偏高，存量按揭利率平均约为5%左右，特别是2018-2021年的购房者承担了5%以上的利率。缺乏高收益资产的环境下，居民负债成本过高，偿还房贷成为资产配置的理性选择。
三是贷款利差导致金融套利。2022年整体贷款需求偏弱，银行消费贷和个人经营贷利率下行至3%-4%，而部分居民按揭存量贷款利率为5%以上，存在借入消费和经营贷款偿还按揭贷款的套利空间。尽管银行对消费和经营贷款的用途有严格限制，用于偿还房贷是违规行为，但不排除套利行为存在。2021年北京、上海、深圳、广州监管部门共检查出约9亿元经营贷挪用进入房地产市场，仅约占2020年估算提前还贷规模的0.05%。由于2022年个人经营贷和消费贷同比多增并不明显，中金公司预计2022年偿还按揭的来源可能仍以存款和理财赎回为主。
中金公司认为，提前还贷对银行利润影响暂时较小。其对居民提前还贷的影响进行了测算：居民偿还按揭贷款同时减少贷款（资产端）和存款（负债端），还贷导致净息差损失（约3%）。按揭提前还贷增加1万亿元估算减少银行业营收约300亿元，拖累净息差1BP或净利润1%，影响暂时较小。
其中，宁波、南京、杭州、江苏等区域行按揭贷款占比较低，受影响相对较小（净利润影响小于0.5%）；按揭贷款占比较高的国有大行影响相对较高（净利润影响1.0%-1.2%）。考虑到2023年房价预期有所恢复，金融投资回报率上升，银行对提前还贷设置罚息、延期等调节措施、对消费经营贷贷款用途限制更加严格，提前还贷规模可能不再明显上升。
对于如何减少提前还贷？中金公司认为，提前还贷增加主要由于居民收入预期下降以及投资回报率低迷导致的去杠杆行为，提前还贷的资金主要来源于存款和理财赎回资金，经营贷置换按揭的套利行为较少。因此，下调存量按揭利率对抑制提前还贷可能并不明显，直接大幅降低存量利率对银行内生资本补充或将造成影响、制约支持实体经济能力，差异化下调存量加点也可能降低利率调控的效果。
中金公司预计，随着稳增长、稳地产政策改善预期，房地产和资本市场回暖，并加强贷款用途监管，提前还贷现象可能明显减少。如果出于金融让利的目的下调存量利率，可考虑通过下调存款利率、或央行结构性货币工具对冲。
