央行金融16条主要放松房企融资，优质房企尤其是民营房企在贷款上有望获得与国企同等的地位。
杨现华/文
继支持民营房企发债的利好释放后，央行又推出了可称为史诗级的房地产救市“金融16条”，紧随而来的银行授信、央行降准和房企股权融资等融资通道相继放行。在“保交楼”为一贯目标下，保主体已渐成政策转向目标，政策托底力度有望使行业明确拐点。
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在中央层面接连不断利好释放下，政府托底房地产已经是不争的事实。尤其是疫情扰动下，房企开工和竣工仍受影响，消费端的低迷仍在持续。因此，对已出险房企和相对健康房企，通过融资的不断放松稳定市场主体；供给端资金压力减轻和信用的逐步恢复，才会对需求端带来持续正面的提振。
从保项目到保主体
11月25日，央行宣布于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)，下调后金融机构加权平均存款准备金率约为7.8%。央行上一次降准是在4月份。
降准对资金需求主体有利，对房地产尤其如此，释放流动性支持房地产的意味或在其中。因为就在两日前，央行连同银保监会发布了支持房地产发展的金融16条。
金融16条从房地产融资、保交楼和受困房地产企业风险处置等与房地产相关的六大方面做了系统的安排。其中，放松房企融资无疑是重中之重，主要体现在以下几个方面：一是支持融资，主要体现在保持房地产融资平稳有序，稳定房地产企业开发贷款、建筑企业贷款投放等条款上；二是支持合理展期，如支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期；三是支持优质民营房企，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求；四是支持个贷，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平等。
央行文件是指导性政策，各金融机构随之迅速将政策落地。根据公开信息，以工农中建交邮储六大行向17家房企授予的信贷额度累计已达1.28万亿元，各主要银行还与房企在并购、住房租赁和多元化融资服务等方面建立合作关系。
意向授信与实际使用资金虽有差异，但结合监管目标和近期政策，大型民营房企的流动性和融资压力将显著改善是显而易见的事实。
证监会早前表态支持实施改善优质房企资产负债表计划后，11月28日明确支持房企股权融资。债权与股权融资双双放松，打开了房企的融资渠道。
银保监会也指出应坚决避免出现一致性抽贷、断贷行为，六大行对暂时遇困房企存量开发贷款给予展期等安排；股份制银行部第一时间督促12家全国性股份制商业银行加快贯彻落实各项政策要求。
在推出金融16条之前即11月初，银行间市场交易商协会发布信息，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容，即所谓第二支箭。随后龙湖、美的置业和新城控股等民营房企发债纷纷出炉，部分房企发债申请已经落地。
根据中信建投统计，2022年1-10月，房地产行业境内外债券融资规模合计5834亿元，同比下降29.6%，其中境内发债4296.7亿元，同比下降18%。第二支箭将推动房企债务融资的恢复，从而缓解房企尤其是民营房企的资金压力。
面对接连的融资放松尤其是对民营房企的支持，申万宏源指出，第二支箭和银行授信等政策密集推出，供给端政策明确转向“既保项目、更保主体”。
申万宏源表示，在此之前，政策更多是支持保交付。8月底，政策性银行专项借款2000亿元推进“保交楼”；11月底，央行向商业银行提供2000亿元“保交楼”贷款零息资金。而近期“第二支箭+商业银行的万亿资金支持”更加聚焦于公司层面，表明供给端政策明确由“保项目、不保主体”向“既保项目、更保主体”转变。
从保项目到保主体意味着健康房企融资的全面放松。在此之前，由于政策和市场信心等原因，房企尤其是民营房企融资端陷入困境。之前的保交楼更多是关注陷入债务危机的房企项目如何继续开发，对健康房企的政策着力点较少，这也导致了部分优质民企一有风吹草动，市场就有恐慌情绪，众多民企股价基本跌入“破产价”。
供给端的稳定对需求端也有着巨大的影响。由于疫情等原因，2021年下半年以来，商品房销售明显下降。房企接连爆雷也起到了推波助澜的负面影响，资金危机后房企项目陷入停滞，对购房者造成了直接的损害。因此，稳定供给端也就是间接稳定需求端。
申万宏源也表示，前期政策放松效果不明显的原因，除了需求端因种种因素较弱之外，供给端房企资金风险不断扩散也是造成楼市预期悲观的主要因素之一，供给端政策密集推出不仅实现保主体，预计也将对需求端预期改善有较大信心提振。
优质房企广积粮
城门失火殃及池鱼。2021年下半年，起商品房销售逐渐下滑，房企爆雷频发。叠加调控政策的持续收紧和突发新冠疫情等影响，房地产行业陷入低谷。短期内消费端无法改善局面下，供给端解决房企的资金压力显得尤为重要。
按照原来的发展模式，土地储备是房企看中的核心之一。拿地是房企未来发展的根本动力，房企不惜加高杠杆以增加土地储备。不过这种高杠杆、高周转模式已渐成往事，可持续的高质量发展才能掌控未来。尤其是在当下，资金多少才是企业手中“余粮”的多寡，优质房企有充分的理由获得更多支持。
再融资和销售回款是房企资金来源的两大途径。销售回暖尚需时日，解决房企资金困境更多的需要政策的松绑。
在交易商协会释放优质民企融资渠道后，龙湖集团第一个尝鲜。政策发布后，公司200亿元储架式注册发行获得受理，当月底即11月25日龙湖就宣布计划于29日发行20亿中期票据。
除了债券发行外，工农中建等各大银行也与龙湖签署授信协议，授信额度各不相等。除国有大行外，兴业银行等也与龙湖等多家房企签署了意向性融资协议等。
龙湖集团一向被认为是民营房企的典范。即便如此，在行业下行的大背景下，公司也难独善其身，先是传来破产谣言和机构做空，遭遇股债双杀，随后的管理层变动更使得公司股价单日一度重挫逾40%。
通过提前还贷、大股东增持，龙湖集团稳住了二级市场的剧烈变动，随后国际评级机构惠誉继续维持公司“BBB”的投资级评级，穆迪、标普等对龙湖集团的评级也是保持在投资级。在三大评级机构中，能够获得投资级评级的民营房企仅剩下龙湖集团一家。
作为民营房企的优秀代表，二级市场上龙湖集团的股价一度跌幅超过了85%。与之对应的是，2022年上半年，公司营收同比增长56.4%至948亿元，剔除公平值变动等影响之后归母净利润同比增长6.1%至65.5亿元。
作为混合所有制的代表和行业龙头，万科无疑更受关注。在此次融资放松中，目前万科获得的资金规模也是最多的。首先是银行授信上，公司已经获得3000亿元左右的意向授信额，包括中国银行的1000亿元、交通银行1000亿元和邮储银行1000亿元的授信额，另外三家银行也与万科签署了合作协议，使得万科成为目前唯一与六大行均签约的企业。
除了银行授信外，万科还向交易商协会递交了280亿元储架式注册发行意向。这还不是全部，在日前召开的董事会上，万科还新增不超过500亿元的发行直接债务融资工具的授权。
此外，金地集团、美的置业、碧桂园等也都获得了不同大行的授信额度，新城控股和旭辉控股集团等都申请了储架式注册发行意向。已经获得银行授信和申请债券发行的民企不少是重合的，即优质房企受到的鼓励会更加集中。
在央行发布的金融16条中，首先提到的就是对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，但通知中也表明要“鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展”。也就是说，政策支持的是健康经营的民企，而非一味加杠杆导致爆雷的房企。
