斑马消费 杨柘

在亏损、甚至是发不出财报的民营地产江湖中,新城控股看起来很稳,虽然销售额下降、营收净利双降,但好歹是盈利的,也没有出现债务危机。

熟悉新城控股的人知道,今天的岁月暂好,背后有一段难以启齿的暗潮涌动。


(资料图片)

当年,公司以黑马之姿,借高周转模式,在两轮房地产周期中跃升为行业前十。不过,实际控制人王振华因刑案被判入狱,公司被迫瘦身,高速增长中止。

阴差阳错的是,2019年被动去杠杆,让公司在2020年“三道红线”降临时,免于监管压力,在随后2021年的行业性债务危机中,得以独善其身。

即便如此,当下,新城控股仍然在焦虑去化,仍然在出售资产降低债务压力、稳住现金流。

中长远来看,留给继任者王晓松最大的难题,其实是新城控股长期布局三四线住宅及商业市场,到底能实现多大的价值?

新城控股稳住了吗?

9月1日,克而瑞披露的最新数据显示,2022年1-8月,新城控股销售金额676.3亿元,同比下降43.57%,在中国房地产企业销售百强榜中排名第16,较上年同期提升1个名次。

近期披露的2022年半年报显示,上半年新城控股实现营业收入428.03亿元,同比下降45.89%,极力压缩销售费用和管理费用后,归母净利润30.10亿元,同比下降30.11%。

虽然公司今年上半年的销售及业绩表现并不好,但是,在当下的房地产行业中,特别是在民营地产江湖,新城控股仍然可以说是,稳住了。

2021年下半年以来的房地产行业调整延续至今,地产圈哀鸿遍野。

今年上半年,全国房屋新开工面积66423万平方米,同比下降34.4%;其中,住宅新开工面积为48800万平方米,同比下降35.4%。

销售端的下滑同样严重。2022年1-6月,全国商品房销售金额66072亿元,同比下降28.9%;其中,住宅销售额同比下降31.8%。大部分标杆房企的销售业绩低于去年同期水平,平均跌幅在30%以上。

其中,民营房企们的整体状况更为焦灼:销售额腰斩成为常态;能够披露2022年中期业绩的百余家房企,近半产生亏损,建业地产等多家房企亏损高达数十亿元。

像新城控股这样没有“暴雷”且还在正常运转的民营房企,已算难能可贵了。

今年上半年,民营开发商的融资环境整体仍不容乐观。不过,新城控股完成10亿元中期票据发行,并在境外新发优先绿色美元票据募资1亿美元。截至2022年6月底,公司整体平均融资成本为6.50%。

截至2022年6月30日,公司剔除预收账款后的资产负债率为67.06%,净负债率为48.37%,现金短债比为1.06,均达到绿档要求。

地产黑马失蹄

当下表现稳健的新城控股,早年,其实也是典型的地产黑马。

上世纪90年代初期,通过纺织业务赚取第一桶金后,江苏常州人王振华,在李嘉诚等香港地产大亨的财富故事激励下,跨入房地产行业。

之后5年时间,新城控股在常州房地产市场潜心浸淫,并以此为跳板逐步将业务扩张到江苏省内。2009年,公司将总部迁至上海,正式以长三角为核心开启全国化战略。

2010年,新城控股成为江苏首个销售破百亿的房企,5年之后稳步增长至323.8亿元。

2015年-2016年期间,房地产市场触底反弹,正是在这一轮顺周期之中,新城控股借助快周转模式,走上了开挂之路。

2016年-2018年,公司销售额分别为685.2亿元、1260.1亿元、2204.3亿元,几乎连年翻倍。

至此,新城控股从一个长期处于行业30名开外的中型地产商,稳定进入中国房地产行业前十。

除了地产开发业务,新城控股旗下商业业务吾悦广场也颇为亮眼,在行业中被称为“小万达”。最新数据显示,公司在全国的130多个城市运营189座自营吾悦广场并托管131座,轻重并举。这种销售与运营结合、长短期错配的商业模式,比单纯的卖房子,更具想象空间。

除了A股上市公司新城控股,公司控股方新城发展以及新城系的物业服务公司新城悦,先后登陆港股市场,王振华家族拥有了3家上市公司。

业绩提升、股价暴涨,其身价也水涨船高。即便如今物是人非、行业动荡,王振华家族仍然在2022年胡润百富榜中,以290亿元财富排名全球第756位。

不过,这种节节攀升的势头,在2019年被打断了。当年7月初,王振华因犯刑案被采取强制措施,2020年6月一审被判处有期徒刑五年,2021年5月二审维持原判。

被迫提前去杠杆

实际控制人刑事犯罪,对新城系造成了极大的冲击。王振华之子王晓松临危受命后最迫切的任务,便是解决债务挤兑危机。

王晓松大刀阔斧,新城控股迅速出售大量项目,用于降低负债、回收现金。当年,公司共对外处置了21家项目公司,其中有12家是2019年7月成交的,可见当时的情况有多危急。

同时,业务收缩,整个2019年下半年,公司几乎没怎么拿地,这种状态直到2020年才开始有所缓和。

瘦身所导致的结果是,2020年新城控股销售额下降13.69%至1992.1亿元,房企百强中的位次从7下滑至17。

因为结转周期的影响,这一次的收缩,也给公司2021年及之后的业绩下降埋下了伏笔。

不过,其债务压顶的状况同样得到了喘息机会,2019年6月底资产负债率达到93.02%,2019年底降至91.68%,2020年底进一步降低至90.59%。

经历阵痛期的新城控股怎么也没想到,这一系列事件后来的影响。

2020年8月,监管部门对房地产企业提出“三道红线”:剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。

已经在1年前被迫强行去杠杆的新城控股,从一开始就符合三绿标准,免于监管压力。

当2021年下半年的行业调整加剧了民营房企的“暴雷潮”,新城控股更是阴差阳错躲过一劫。

如果不是王振华事件引发的被动瘦身,以当年新城控股的黑马姿态,在这一轮逆周期中很难安枕无忧。

不过,现在的问题是,新城控股能否平稳等到周期切换?这个阶段,应该没有哪家民营房企敢说自己是绝对安全的。

从过往的危机案例来看,债务担心连锁反应,账面上的数字也并不等于银行账户的余额;当下最难的,还是销售业绩的恢复。

不然,新城控股也不至于因为南京西瓜换房、重庆沙发事件而屡上热搜,更不会在上半年转让数个项目后,仍然计划低价出售影院业务保障现金流。

关键词: 同比下降 房地产行业 今年上半年