每经编辑：毕陆名
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人口崩盘、居民债务、全球升息、经济衰退等多因素打击下，韩国房地产也撑不住了。
韩国楼市曾是全球最热的地区之一，此前房价连涨数年。过去5年，韩国房价整体涨了80%，2020~2021年最大涨幅超过40%，首尔更是超过50%，房价一度达每平方米15万人民币，高居全球第二。
据羊城晚报6月12日报道，韩国的楼市已连续跌了一年。最热的首尔房价早已暴跌超30%，部分区域房价跌了40%，成交量更是暴跌70%。2021年8月随着韩国央行开始加息，房价开启了崩盘模式，首尔实际交易房价暴跌25%，部分社区更是跌了3-4成，跌幅达历史之最。据《亚洲日报》报道，韩国今年公寓、多户型住宅等共同住宅的公示价格较去年平均下降了18.63%，降幅创下历史新高。
据中国基金报报道，5月3日，韩国房地产信息服务企业“经济10000Lab”对法院登记信息进行分析，结果显示，今年第一季度首次购房（包括公寓、联排别墅、商务楼）人数达到6.8105万人，创2010年开始进行相关统计以来第一季度的最低值。2021年第一季度，首次购房者数量达到了14.8961万人，创下了历史最高纪录。然而去年第一季度降至8.7660万人后，今年的购房者数量再次降至历史最低值。
据澎湃新闻5月16日报道，韩国总统尹锡悦5月16日表示，本届政府迅速解除上一届政府对房地产施加的限制措施之后，韩国的房地产市场正在趋于稳定。据《首尔经济新闻》报道，尹锡悦要求寻找房地产市场软着陆的方案，有分析人士认为，韩国房价今年将触底反弹，明年有可能恢复到去年1月的水平。在文在寅政府时期，韩国实施了多项房地产监管措施，以遏制房价上涨，但是效果不佳。他曾在卸任前6个月时表示，没能控制房价上涨是其任期内最大遗憾。
暴涨暴跌背后竟因“租房”起
韩国狂热到狂跌的背后，是一个有韩国特色的老故事——杠杆游戏。
国君国际宏观分析师周浩写的一份研报称：
韩国的房地产市场与其他主流国家不尽相同。在传统的租房与买房之外，存在第三种方式——传贳房，这是一种介于月租和所有权之间的选择。在传贳房租约最开始，租户需缴纳当前房产市场价值50%-80%（具体由合约双方协议）的单一保证金，其后在整个租约期间无需支付其它租金。合约通常为2年，并可再续约两年，房东需在合约期满后退还所有押金。租约期间押金的利息收入与租户无关，归房东所有，房东可将其作为收入。
传贳房作为韩国特有的产业，它是租赁和金融工具的“结合体”。根据韩国政府的统计口径，传贳房一方面是租户与房东的私人贷款合约；另一方面，这也是一种金融工具，对于房东来说，租户的存款可以作为抵押品，对于租户来说，租赁的房屋也可作为抵押品，这可以在一定程度上提高租赁双方的杠杆水平。
在2008年金融危机后，韩国央行大幅调低了基准利率，这推动了租户对传贳房的再度青睐。在低利率时期，一方面租户可以通过银行贷款用低于普通房租的成本住进同级别住宅；
另一方面，房东可以将收取的大额押金投资于资本市场，或者购入新的房产并以传贳房的方式继续出租。在这种方式下，租客节省了开支，房东增加了个人资产，即使利率较低，银行业也通过庞大的业务规模获取了不菲的利差收入。这样一个三赢的局面推动了传贳房在过去几年间价格大幅上涨。
例如一个房产投资人原本可以用手中的10亿韩元购买1套住房，但通过传贳方式出租，他可以在签订购房合同后先出租这套住房，拿到8亿押金后再向原房主支付房款。这样1套二手房的实际支付金额只有2亿韩元，10亿韩元可以让他购得5套类似的住房。然而，传贳制度只适合于房地产的上升周期。通过传贳制度购房的房主，必须用下一个租客的押金才能返还之前的押金。但随着房价下跌，按比例得到的新押金已不足以偿付原押金。
2021年8月之后，韩国开始了加息通道，特别是2022年3月份美国开始本轮加息周期以来，韩国为了防止美联储大幅加息使韩美利率倒挂幅度扩大，开始激进加息。
韩国首尔（图片来源：新华社）
对租客来说，一次性交付大笔资金的成本越来越高，甚至将这笔钱存到银行的利息收入也可能比租金还高，与其如此，租客当然不会再选择传贳房。
对房东来说，如果租客退租，房东拿着押金连环炒房，属于典型的“短债长投”，这种资金错配情况直接导致背负巨额房贷的房东，面临巨大还贷压力，要么选择卖房，要么选择跑路。
据羊城晚报12日报道，之前曾有媒体曝出，有炒房客靠着传贳方式在首尔买了280套房子，最终由于杠杆加太多，资金链断裂，引爆了一颗巨雷，房东直接消失，导致数百名租客毕生的积蓄顷刻之间化为乌有。但这都只是冰山一角。有专家预计，韩国今年还会发生更多、规模更大的传贳诈骗，预计会产生1兆八千亿元的损失。
不仅买房的普通人在杠杆中迷失，韩国房地产开发商的金融链条也面临着崩盘危险。媒体援引调查指出，韩国30家大型建筑企业中有11家的负债率超过200%。韩国银行调查亦显示，已有约36％的房地产上市开发商的营业利润完全无法偿还利息，韩国房地产已经陷入流动性危机。
同时，韩国金融研究院报告显示，由于利率长期保持在低位，房地产影子金融（游离于银行系统之外，不受健全法规制度限制的房产基金、信托和项目融资贷款等房产金融投资产品）已达到750万亿韩元，刷新历史最高纪录，比2018年末增加88.6%之多。
韩国央行：房地产贷款逾期正上升
据界面新闻6月12日报道，彭博6月12日消息，韩国央行行长李昌镛提到尽管楼市在缓慢复苏，但房地产贷款逾期正在上升，要注意金融行业的风险。“从中长期来看，要与相关机构合作，找到平稳降低家庭债务杠杆的方式，以免金融失衡现象再度积聚，”李昌镛周一表示。
韩国央行当前化解这一风险的能力可能会较为有限，更多的贷款和资产已转移到不受央行监管的非银行金融机构。他在讲话中提到，这些替代机构的存款占比已超过银行，并且高度关联。
李昌镛还谈到了整体经济状况。他表示，鉴于核心通胀需要更长时间降温，现在对通胀正在放缓抱有信心还为时过早。他指出，需要采取“复杂的政策措施”来应对经济增长和通胀压力不断变化的格局，并补充道韩国央行需要为经常账户余额和流动性适当水平可能出现变化做准备。
国际金融协会（IIF）5月底公布的数据显示，今年第一季度，韩国家庭债务与国内生产总值（GDP）之比为102.2%，较去年同期的105.5%下降3.3个百分点，在34个主要经济体中仍处于最高水平，并仍然是唯一一个家庭债务规模超GDP的国家。韩国央行去年持续加息，帮助韩国家庭债务在第一季度没有进一步上升。从去年8月到今年1月，韩国央行将基准利率累计上调了300个基点，至3.5%。但由于新冠疫情的影响，一些家庭为了投资和生活而背负了沉重贷款，导致家庭债务与GDP之比很难大幅下降。
据央视新闻消息，当地时间5月25日上午，韩国央行宣布最新2023年韩国经济增长预期，由此前的1.6%再度下调至1.4%。今年以来，随着韩国主力出口产品半导体类产品出口的锐减等因素持续发酵，韩国经济遭遇出口下滑、外贸赤字加剧等多重挑战，包括世界银行、韩国央行以及民间智库等各机构纷纷下调韩国今年经济增长预期。
据中新经纬6月1日援引韩联社1日报道，据韩国产业通商资源部1日发布的《5月进出口动向》资料，5月出口同比减少15.2%，为522.4亿美元。5月进口同比减少14%，为543.4亿美元。贸易收支出现21亿美元逆差，自去年3月以来持续15个月出现逆差。这是韩国1995年1月至1997年5月(29个月)以来，保持逆差第二长纪录。报道称，单月出口从去年10月起连续8个月同比减少，连续下滑时间创2018年12月至2020年1月以后的最长纪录。单一品类中出口额最大的芯片表现乏力继续拖累整体出口。5月芯片出口同比下滑36.2%，从去年8月起连续10个月负增长。
仅0.81，韩国生育率持续低迷
据央视新闻5月24日消息，据韩国统计厅24日发布的《2023年3月人口动向》报告，今年第一季度韩国的总和生育率仅为0.81，刷新了有相关记录以来一季度生育率的最低纪录，与去年同期相比减少了0.06。韩国的总和生育率自2019年第一季度降至1.02后，已经连续16个季度低于1。
2023年第一季度韩国的新生儿数仅有64256个，比去年同期减少了4116个，同比减少6.0%，也同样创下了有相关记录以来第一季度新生儿数量的历史最低值。
此外，今年3月，韩国的新生儿数为21138个，比去年同期减少了1864个，这也是历年3月新生儿数量的最低值。而今年3月韩国的死亡人数为28922人，随着死亡人数超过新生儿人数，3月份人口自然减少了7784人，这是韩国自2019年11月起人口连续41个月自然减少。
韩国首尔（图片来源：新华社）
与此同时，人口加速老龄化的现状，正在困扰着韩国。
据第一财经6月6日报道，近日，韩国雇佣情报院的一份论文显示，在韩国社会老龄化进程日益加速的情况下，老年贫困问题堪忧。该论文援引经合组织（OECD）2020年的数据，韩国老年人贫困率达40.4%，在经合组织成员国中位居第一，远高于第二名美国（23%）和第三名日本（20%）。以2021年为准，韩国65岁以上人群的就业率为34.9%，同样位居经合组织成员国之首，紧随韩国之后排名第二的为冰岛（31%），第三名是日本（25.1%）。同时，34.9%的65岁以上老年人就业率是当年OECD成员国平均水平（14.7%）的两倍多。
韩国学者金允俊告诉记者，韩国老年群体就业率与贫困率均走高，这一现象在韩国并不难理解：一方面，韩国老龄化速度这些年在显著加快，甚至有“跑步”进入超老龄化社会的趋势，另一方面，与主要发达国家的老年人较早退休后享受老年生活相比，当前不少韩国老年人为维持生计仍从事低薪工作。
每日经济新闻综合羊城晚报、澎湃新闻、中国基金报、界面新闻、央视新闻、第一财经、中新经纬
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