《港湾商业观察》施子夫


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中骏集团控股（01966.HK）近日披露2022年度业绩公告。对于多项指标大步后退，中骏集团的说法是，受宏观环境以及国内市场需求减弱等多种因素影响，为保信用安全，牺牲了利润。

颇有些许悲壮，是否能获得认同则千人千面。总体上看，中骏集团交出的2022年答卷差强人意，加上穆迪此前的评级看法，也预示着公司今年及后续前景仍压力不小。

多个盈利指标惨淡下跌

公告显示，2022年度，中骏集团控股实现收益约267.05亿元，同比减少29.2%；净利润亏损2.01亿元，同比下滑105.48%；实现归母净利润2454万元，同比减少99.2%；实现毛利约44.20亿元，同比下滑45.9%。

对于全年收益的下滑，中骏集团控股表示，主要由于物业销售收入减少所致。

2022年度，中骏集团控股的物业销售收入为247.39亿元，同比减少31.6%；交房面积257.49万平方米，同比减少22.0%；平均销售单价从2021年的10955元减少至9608元。

受商品房合同销售持续低迷以及资本市场融资困难的影响，为了保持充足的流动性，2022年中骏集团暂缓拿地。截至2022年12月底，中骏集团及其合营公司及联营公司共有土地储备总规划建筑面积为3387万平方米，分布于60个城市。

2022年，中骏集团全年实现合同销售金额约590.23亿元，其中包括合营公司及联营公司的合同销售金额约123.77亿元；实现合同销售面积约491万平方米，其中包括合营公司的合同销售面积约108万平方米，按年分别下降约43.5%及34.2%。

2021年，中骏集团实现合约合同销售1045亿元，换言之2022年公司销售腰斩。

从2022年销售城市分部来看，二线城市中杭州、昆明及南京的合同销售金额分别为111.27亿元、33.89亿元和27.88亿元，分别排名第一、第四和第五；北京销售金额67.15亿元，排名第二，泉州销售金额46.69亿元，排名第三。一二线城市土地储备占比近七成。

此外，值得注意的是，2022年内中骏集团的物业销售均价为每平方米12016元，同比下滑约14.13%。由此也导致了公司毛利率下跌以及对物业项目计提的减值拨备增加。

从2018年至今，中骏集团的毛利率分别为34.56%、27.57%、24.14%、21.66%、16.55%，呈持续下滑态势。不仅于此，中骏集团近五年净资产收益率分别为23.08%、20.79%、19.72%、14.35%以及0.12%；总资产回报率分别为4.04%、2.80%、2.38%、1.68%以及0.01%，尤其是ROE方面公司2022年下滑惨淡。

对于此次业绩出现的下滑，中骏集团回复《港湾商业观察》表示，“截止目前，中骏是为数不多的‘零违约’民营房企，公司选择坚守信用，因此一定程度上短暂性牺牲了利润，但即使如此，中骏此次年报的整体数据表现也优于同行平均水平。从数据角度分析，本次净利润下滑主要原因体现在需求减少导致的毛利下滑，以及合联营项目的由盈转亏，未来伴随着公司市场大环境的逐步修复，合联营项目的逐步结转比例下降，公司的利润也有望进一步恢复。中骏目前的土储权益占比达到近80%。”

穆迪：负面评级背后流动性恶化

根据过往公告显示，2022年度，中骏集团年内累计偿还境内外公开债务近115亿元，进一步降低了自身杠杆。

截至2022年12月末，中骏集团剔除预收款后的资产负债率为67.2%；净负债比率79.6%；现金短债比为1.02；贷款总额为441.57亿元；流动负债总额1236.51亿元；现金及银行结余约为150.2亿元，同比下降25%。

尽管三条红线全部达标，但从2019年至2021年，中骏集团控股的流动负债总额净负债比率分别为60%、59.2%、70.7%。从2021年至今，中骏集团的净负债比率就已上升了9个百分点。

易居研究院研究总监严跃进向《港湾商业观察》指出，地产企业的降杠杆是一种被动行为，其目的在于减少债务压力，当前的降杠杆是从债务风险防范的角度进行的。杠杆的降与不降与经营指标没有必然关系。

严跃进认为，地产企业能够及时发布年报已经是一个很好的信号，说明企业的经营稳健，能够得到保证。应该说，房地产行业当前肯定是在复苏状态，能披露年报也体现出企业较好的一个经营面。

在早前及今年，部分评级机构也对中骏集团的评级作出了相应的调整。

2022年10月21日，标准普尔将中骏集团控股的长期发行人信用评级从“B-”下调至“CCC+”，同时将公司未偿高级无抵押债券的长期发行评级从“CCC+”下调至“CCC”。应公司要求，标普撤销了中骏集团控股的发行人信用评级和发行评级。撤销前，评级展望为负面。

据标普估计，2022-2023年该公司的杠杆率（债务/EBITDA的比率）可能会达到11倍。其EBITDA利息覆盖率可能会保持在1.3倍至1.5倍。

2023年2月17日，穆迪将中骏集团控股的公司家族评级（CFR）从“B2”下调至“B3”，并将该公司的高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa1”，同时展望仍为负面。

穆迪分析师Alfred Hui表示：“鉴于中骏集团控股未来12至18个月内将有大量债务到期，此次降级反映出其流动性的不断恶化。”

穆迪预计，由于市场情绪持续疲软，2023年中骏集团控股的合同销售额将同比下降约10%至约530亿元人民币。此外，2023年和2024年上半年，中骏集团控股将有大量债务到期，包括10亿美元离岸债券、5.4亿元人民币在岸债券以及若干离岸银行贷款。

虽然穆迪预计中骏集团控股能够偿还2023年4月到期的5亿美元离岸债券，但如果该公司无法筹集到足够的外部资金以满足其再融资需求，在未来12-18个月内，公司的流动性将会不足。

穆迪还指出，中骏集团控股可以通过出售或质押其投资物业筹集资金，但鉴于市场情况的波动性，此类交易的执行存在很大的不确定性。2022年12月，中骏集团控股通过从其上市物业管理部门抵押部分商业物业资产，获得了9亿元人民币的抵押贷款。

3月30日，中骏集团公告称，部分购回2023年到期的7.25%优先票据。中骏集团表示，在2023年3月9日至2023年3月29日期间，中骏集团已在公开市场上购回本金总额2.065亿美元的2023年票据，相当于原先发行2023年票据本金总额41.3%，购回的2023年票据将根据2023年票据的条款及条件注销。购回的2023年票据注销后，尚未购回的2023年票据本金总额为2.935亿美元，相当于原先发行2023年票据本金总额58.7%。

除此之外，穆迪还预计，由于业务疲软，中骏集团控股的信用指标将继续恶化。特别是，未来12-18个月中骏集团控股的利息偿付能力（以EBIT/利息支出之比衡量）将从2022年的1.6倍和2021年的2.6倍下降至2023年的1.4倍。由于该公司下调房地产销售价格以促进销售和现金回收，在此期间，其毛利率将收缩至13%-14%。

资本市场方面，截至4月6日，中骏集团控股股价收报于0.660港元，近一年公司股价跌幅达57.96%。

多起业主维权事件，公司宣称总包问题

值得注意的是，2022年，中骏集团曾因多起业主维权事件而引发外界关注。

2022年6月，南昌中骏世界城被业主投诉。该业主表示，“自己花费200多万元购买的房子，现在停工，自己养老金都没有了。”另有业主表示，“在已停工的状态下，开发商还在坚持卖房，存在严重的对业主的欺瞒行为。”

2022年11月，“北京中骏云景台‘神盘’保交楼希望渺茫”的词条引起大量网友热议。热门微博显示，业主刘先生表示，自己位于北京市房山区良乡中骏云景台一期项目，在2020年开盘对外销售，却在2021年9月左右突然停工，一期施工进度比晚开工半年的二期还慢。

另有网友发布内容称，“一期项目停工长达九个月，在2022年6月份时，开始了‘表演式复工’，购房合同中是在23年6月前精装交房，而从目前进度来看，只完成了二次结构，交房希望渺茫。”该名网友要求中骏开发商在保质量的前提下，按合同时间完成交付。此外，包括小红书平台也有用户对该项目由进度产生质疑。

中骏集团控股方面回复《港湾商业观察》表示，南昌中骏世界城等上述项目，阶段性的工程问题是因为总包问题。对于业主，中骏也会坚持兑现承诺，公司也一直积极重视解决业主投诉及维权问题。（港湾财经出品）

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