进入2023年，港股物业服务及管理板块录得开门红，开启连续上涨攻势。1月6日，板块上涨0.69%，其中中海物业(02669.HK)、滨江服务（03316.HK）、宝龙商业（09909.HK）均涨超6%，金茂服务（00816.HK）、越秀服务（06626.HK）、碧桂园服务（06098.HK）、保利物业(06049.HK)、绿城服务(02869.HK)等领涨；但也有少数个股出现下跌，例如，前段时间涨幅较大的雅生活服务(03319.HK)、华润万象生活（01209.HK）等。
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港股物业股明星荟萃、济济一堂，今天带大家盘一盘服务口碑较好的绿城服务，以及商业物业鲜明的华润万象生活。
绿城服务：物业服务是招牌
Wind数据显示，近5日绿城服务股价累计涨幅超11%；近60日涨幅近30%，近来上涨态势明显。
绿城服务成立于1998年，总部位于杭州市西湖区，以品质著称并闻名于全行业，被视为高端物业服务的引领者。
公司定位中国具领先地位的幸福生活服务商，围绕人的全生活场景及房地产的全生命周期，提供多元化、与生活呈现强关联的服务，包括物业服务、园区服务、咨询服务及科技服务四类业务。
物业服务一直是绿城最重要的招牌之一，绿城创始人宋卫平认为只要楼盘和物业的品质够强，自然不缺买家。为了显示服务的多元化，他把绿城物业改名为绿城服务，并在2016年7月推向资本市场。
彼时初登港股的绿城服务，市值超过了彩生活（01778.HK），成为港股市值最高的物管企业，可谓一战成名。
截至2022年6月30日，绿城服务的总在管合同建筑面积达3.49亿平方米的物业，已覆盖全国30个省、直辖市和自治区，以及205个城市，服务的物业类型涵盖市政公建项目、城市综合体、商务写字楼、别墅、公寓、学校、足球基地和高科技产业园等。
公司最新财报显示，2022年上半年，绿城服务营收达68.3亿元，同比增长22.0%，核心经营利润为5.9亿元，基本与去年同期持平，增速并不喜人；归属股东应占溢利为3.41亿元，同比下滑37.6%。
对于利润下滑，绿城服务解释，主要是期内特定金融工具公允价值变动收益较同期减少、资产减值损失准备及员工成本增加所致。
从业绩构成看，绿城服务收入来自物业服务、园区服务、咨询服务及科技服务四个业务板块。其中，物业服务是公司最大的收入和利润来源，2022年上半年占整体收入的63.9%；其次为园区服务、咨询服务、科技服务。
不过去年上半年，绿城服务主要业务的毛利率大都有所下滑，如物业服务、园区服务毛利率出现小幅下滑；咨询服务毛利率小幅上涨；科技服务毛利率下跌最严重，同比下滑超28%。各业务板块毛利率跌多涨少下，公司整体毛利率同业也出现下滑。
虽然2022年上半年交出一份乏善可陈的成绩单，但基于绿城服务头部企业的特性，不少券商依旧看好其未来发展。
中泰证券认为，绿城服务是国内老牌的高端物业服务商，规模上，公司位列全国前五；品牌上，绿城服务一直以高端物业定位深入人心。公司在日常经营中专注于维护优良的客户口碑，盈利增速并未作为最核心的指标，随着阶段性的区域整合与内部优化到位，未来公司在经营导向上或盈利与口碑并重，首次覆盖，给予“买入”评级。
华润万象生活：商业物业特色明显
和绿城服务有所不同，华润万象的商业物业特色更为鲜明。
华润万象生活隶属于华润集团，是中国领先的物业管理及商业运营服务供应商。其前身可追溯至1994年，作为华润置地（01109.HK）的一部分，为其开发和自持的不动产提供物业管理服务，早期以住宅为主，后续也开始为其开发的购物中心、写字楼提供商业运营服务，以及向第三方项目提供服务。
公司正式成立于2017年，于2020年12月在香港上市，并在上市时引入了GIC、高瓴、中国平安、GLP等知名战投入股。公司战略定位为华润集团旗下的城市品质生活服务平台，着力构建物业管理和商业运营两大主营业务。
购物中心商管业务是公司区别于其他物管的鲜明特色。依托华润置地的深耕核心城市和融资禀赋，公司在商管领域构筑了深厚的竞争壁垒。
最新财报显示，截至2022年中期末，公司已开业购物中心74个，其中30个零售额在当地城市排名第一，62个排名前三，在重点城市实现深耕布局。
在面临多重市场压力的情况下，2022年上半年，华润万象生活业绩稳健增长，超预期兑现业绩承诺。期内公司实现营业收入人民币52.78亿元，同比增长31.5%；实现核心净利润人民币10.40亿元，同比增长33.5%。
虽然自疫情以来，各行各业面临宏观经济承压、市场竞争加剧等不利因素，但华润万象生活旗下购物中心业绩彰显强劲韧性。去年上半年，公司商业写字楼运营板块逆市增长，板块收入实现19.24亿元，同比增长18.5%。
公司在管购物中心规模业绩持续提升，截至2022年6月末，公司在营项目数量增长至74个，面积达到816万平方米，62个项目零售额排名当地市场前三，占比高达83.8%；在营重奢购物中心数量增至11个，排名行业第一。
虽然商管特色显著，但物业板块仍是华润万象生活的收入大头。2022年上半年，物管板块收入同比增长40.2%至33.54亿元。
这个高增长离不开公司持续拓展第三方物业，扩大物管规模。2022年上半年，公司获取以深圳罗湖区南湖街道、笋岗街道“物管城市”服务项目、潍坊市奎文区环卫项目等为代表的35个城市空间项目，年化合同金额达2.56亿元。
另据华泰证券统计，华润万象物业自2022年以来斥资45.80亿元，连续收购三家民营房企禹洲集团（01628.HK）、中南建设（000961.SZ）和祥生控股集团（02599.HK）旗下的物管公司，大幅提高了公司在华东地区的项目密度。
截至2022年中期末，公司物管业务在管面积达到2.53亿平方米，覆盖社区生活空间、办公产业空间、城市公共空间三类业态。
华泰证券认为，公司凭借购物中心商管的深厚竞争壁垒，物管的清晰发展路径，以及大会员体系的探索，有望实现中高速业绩增长。
小结
作为行业以服务见长的绿城服务，和以商管见长的华润万象生活，两者无论是业务规模还是资本市场市值均是行业佼佼者，这两只特色鲜明的物业股能否入围第十届“港股100强”值得期待。
“港股100强”评选活动始于2012年，由腾讯网和财华社共同发起，活动旨在利用大数据和一系列科学、公允的评价指标对上一年度香港上市公司的各项数据进行分析与计算，评选并公布优秀的上市公司榜单及颁发奖项。
历经十载，“港股100强”影响力逐年扩大，已经成为港股市场一年一度的盛事，同时也是香港资本市场的价值新标杆及投资风向标，深受专业机构、市场及社会各界的认同和信赖。
此前已经有多家物业公司入选港股百强，而“2022香港上市公司发展高峰论坛暨第十届港股100强颁奖典礼”即将于2023年2月24日举行，两家物业巨头能否入围新一届港股百强？答案不日将揭晓。
作者|李莹
编辑|lele
