单月销售持续增长，投资拿地力度保持
招商蛇口发布2022年10月经营简报。公司10月销售金额与面积均同比增长，累计销售降幅进一步缩窄，累计销售均价持续提升，并且延续了积极的投资策略，拿地向高能级城市倾斜。公司资金实力雄厚，销售企稳回升，在政策端持续放松的预期下四季度销售业绩值得期待。我们维持盈利预测，预计公司2022-2024年归母净利润为91.0、154.0和177.4亿元，对应2022-2024年EPS为1.18、1.99、2.29元，当前股价对应PE为12.6、7.4、6.5倍，维持“买入”评级。
单月销售同比大幅增长，销售均价持续提升
(相关资料图)
10月公司实现签约销售面积83.16万方，实现签约销售金额249.35亿元，分别同比增加6.14%和50.71%，销售金额连续两月同比增幅超过50%，在2021年同期低基数下10月销售金额同比大幅增长，但环比9月下降28.9%。2022年1-10月公司实现签约面积836.17万方，实现签约金额2265.46亿元，分别同比下降25.10%和12.02%，累计销售降幅进一步缩窄，销售均价达27093元/平方米，同比增长17%，销售均价持续提升。
投资拿地积极，单月新增5宗地块
10月公司延续了积极的投资拓储策略，单月在一二线城市新增5宗地块，总计容建面72.2万平方米，对应土地总价139.2亿元，拿地面积和金额权益比分别为40.5%和39.7%。1-10月公司累计新增拿地计容建面662.5万方，对应土地总价1163.2亿元，拿地面积和金额权益比分别为64.6%和61.5%，拿地与销售金额比例为51.3%；其中在一线城市拿地金额581.2亿元，占比50.0%，一二线城市拿地金额占比超过90%，投资拿地向高能级城市倾斜。
融资渠道通畅，50亿元公司债上市
公司50亿元公司债已于11月3日上市，其中“22蛇口05”发行总额40亿元，票面年利率为2.6%；“22蛇口06”发行总额10亿元，票面年利率为3.12%，融资渠道通畅，融资利率保持低位。
风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。
