REITs基金指的是房地产信托投资基金（REITs），基金主要投向房地产相关领域，包括商品住宅、公寓写字楼、高速公路、产业园、市政设施等等。
目前国内的REITs基金主要投向的是高速公路、产业园和市政设施，由于“房住不炒”的原则，所以国内REITs基金都是往基建设施方面投资。
为确保经济稳增长，今年房地产跟基建都有超预期表现，那么投资REITs基金将会获得超额收益？
一、REITs大概情况
4月7日，2022年首单公募REITs——华夏中交REIT正式开售。公众投资者认购规模超840亿元，配售比例低至0.84%；
网下发售部分，64家机构投资者的有效认购数为初始网下发售份额数量的38倍。与公募 REITs火爆认购相反，近期有众多基金募集失败或公告延募，基金发行的“寒冬”又似乎远未结束。
根据Wind数据来源，以认购起始日来计算，2022年3月基金发行总规模仅有 443.95亿元，和2月份相比下降约27%。
不可否认，部分原因来自于公募REITs的稀缺。截至目前，全市场共有12只公募 REITs 产品，且基金份额大比例分配在战略配售、网下发售，留给公众投资者的比例较低。
以华夏中交REIT为例，该基金10亿份的总份额中面向公众投资者的数量仅有0.75亿份，换算成规模仅7.05亿元，投资者想要多配，就不得不加大认购力度。
虽然物以稀为贵，但吸引资金抢购的魅力显然不限于此。
由于今年发行基金的数量直线下滑及基金并不赚钱的情况下，投资者对中低风险投资品种有着巨大需求，从认购的金额上看，认购金额并不低，说明目前市场上中长期投资的资金还是非常多的，但没有优选标的，而REITs的出现就成了投资者的优选。
从市场表现来看，国内已上市基础设施公募REITs都获得正涨幅，但各产品涨幅程度有分化。
上市以来，截至2022年3月28日，11只已上市的基础设施公募REITs 都获得正涨幅，其中涨幅最大的是富国首创水务REIT，达55.34%，同一批次相对涨幅最小的是平安广州广河REIT（3.28%），平均涨幅为20.05%。从年化波动率指标来看，平均年化波动率为 24.86%，整体呈现涨幅越大，年化波动率越大。
从流动性角度来看，11只产品平均日均换手率为2.27%，处于相对适中水平。其中第一批产品中，日均换手率最大的是富国首创水务REIT，达3.25%，日均换手率最小的是浙商沪杭甬 REIT，为1.08%。
从已上市的11只基础设施公募REITs的涨幅来看，11只产品同期都跑赢沪深300指数。可以看出，在市场行情不好的时候，投资者更青睐投资于基础设施为底层
资产的避险产品。
但这不说明REITs就能稳赚不赔，可以看出年化波动率上是较大波动的，目前才刚起步，若亏损时是否也将会是那么大的波动，目前还有待商榷。
抢购火爆的华夏中国交建REIT投去哪里？
根据华夏中国交建REIT募集说明书显示，其中80%以上基金资产投资于收费公路类基础设施资产支持专项计划，并将优先投资于以中国交通建设股份有限公司或其关联方拥有或推荐的优质收费公路基础设施项目为投资标的的资产支持专项计划；剩下的20%投资于一些国债、地方债、公司债等等，总体上安全风险极高，毕竟国内收费高速公路都是盈利的，项目基本风险是较为安全的。
REITs基金如何盈利呢？
华夏中国交建REIT募集书中显示，项目底层资产为高速公路，其收入来源主要依靠公路交通量，在区域经济增长态势较好、所处路段路网运营成熟、运营管理机构经验丰富等因素驱动下，预计项目将创造稳定的现金流与收入。
项目收入从规模和结构上看，均体现出稳定特征。
项目主要由三个部分组成：通行费收入、服务区经营权承包费收入以及收费站灯箱广告位租赁收入。
主要收入项目来源稳定。
2019年度通车后，通行费收入占比常年高于90%，在2021年度1-9月达到 97.86%。
从规模上看，项目收入增长强劲。
剔除受疫情影响较为严重的2020年，2021年1-9月通行费收入约37,745.52万元，相较于2019年同期复合年均增长率为9.51%。
2021年度1-9 月的通行费收入已超过2020年度全年，募集书中预测2022年及 2023年通行费收入更是达到5.3亿与5.9亿元。
总体来看，投资的项目主要以收入稳定且安全性极高的基建设施。
根据基础设施公募REITs的底层资产性质，基础设施公募REITs可以分为产权类和特许经营权类。
两者之间的主要区别在于产权类既拥有底层资产的经营权和收费权，也有基础设施的所有权及其所在位置的土地使用权，产品收益主要来自现金分派和资产增值；而特许经营权类的底层资产经营权有明确期限，产品收益只来自现金分红。
产权类REITs底层资产主要包括产业园、仓储物流等，特许经营权类REITs的底层资产主要包括高速公路、生态环保、机场等。
目前国内已发售的REITs基金里，其底层资产包括产业园、仓储物流、高速公路、生态环保，其中产权类有6只，特许经营权类有5只。
二、哪种资产类型的REITs赚钱？
生态环保类产品平均涨跌幅达 39.2%，平均溢价率31.50%，在四类产品中均最高水平。
生态环保类底层资产的收入来源主要为生物质发电、生活垃圾的处置，污水处理等，从盈利角度看，该类产品的涨幅在四类产品中最高，平均涨跌幅达39.2%。
值得注意的是，截至2021年底，中航首钢绿能REIT虽然毛利率为负，但单位可分配的金额为全部产品中最高。从风险角度看，生态环保类的产品平均溢价率为四类产品中最高，达31.5%。
仓储物流类产品平均涨幅31.15%，涨幅为四类产品中等偏高水平，平均溢价率为21.6%，处于适中位置。
仓储物流类产品平均涨跌幅为31.15%，涨幅为四类产品中中等偏高，从单个产品的可分配金额来看，中金普洛斯REIT最高。从风险角度看，仓储物流类的产品的平均溢价率为21.6%，处于适中位置。
产业园类产品平均涨跌幅16.64%，平均溢价率23.58%，均处于中等水平。
产业园类底层资产的收入来源主要为租金，产业园类产品平均涨跌幅为16.64%，在四类资产中处于中等，截至2021年底，东吴苏园产业REIT可供分配金额最高。从风险角度看，产业园类的产品平均溢价率为23.58%，其中建信中关村REIT为最高48.1%，远高于其他三个产品。
抢购火爆的高速公路类REITs溢价率为最低。
高速公路类产品平均涨跌幅为4.44%，平均溢价率为13.76%，在四类产品中均处于较低水平。
高速类产品平均涨跌幅为4.44%，在四类产品中偏低，但从累计可供分配金额来看，平安广州广河REIT和浙商沪杭甬REIT在11只产品中较高；从风险角度考虑，高速公路类产品平均溢价率为四类产品中最低。
三、结语
总体来看，目前表现最好的是生态环保类的资产，而华夏交建类型的高速公路资产的收益较低。
REITs的规则为封闭期后才能赎回基金，而目前REITs基金的封闭期都在20年往上，但可以通过场内外交易来提前退场实现盈利。
值得注意的是，目前REITs上市时间较短，还不能看出亏损时的波动有多大，REITs是一个中长期持有的产品，最好的投资时机在于一开始的认购后的长期持有。
市场那么多资金抢购REITs的原因还是基于市场目前并未明朗，及今年公募基金的发行量大大减少。
基建的发展空间肯定毋庸置疑的，基于宏观因素下大力发展基建，投资者可以通过REITs赶上基建这波红利期，超预期发展的基建值得投资者关注。
