作者:嘉林

最近碧桂园的股价坐上了“过山车”。


【资料图】

2022年11月24日,碧桂园宣布与邮储银行达成合作,后者将为前者提供不超过500亿元的意向性授信额度。

受此消息影响,24日下午,碧桂园股价一路上涨,截止收盘,报收2.84港元/股,单日涨幅达20.85%。

值得注意的是,过去一个月,碧桂园的股价已经累计上涨近300%。

这很大程度上都是因为,“第二支箭”“金融16条”等政策的接连发布,为房企融资提供了制度上的保障。

而11月24日碧桂园股价的上涨,其实也得益于上述利好政策。

虽然碧桂园的融资通道已经逐步解冻,但不能忽视的是,碧桂园一直“重仓”的三四线城市地产市场依然“寒气”逼人,这也给碧桂园接下来的发展,投下了一层不小的阴影。

01

阵痛不断

2022年以来,因疫情反复、经济承压,中国房地产市场遇到了前所未有的挑战。

即使是被誉为“宇宙房企”的碧桂园也难以独善其身。

财报显示,2022年上半年,碧桂园营收1623.63亿元,同比下跌30.89%;归母净利润6.12亿元,同比下跌95.92%。

2022年上半年各月,碧桂园的销售额跌幅不断扩大。

1月-6月,碧桂园的销售额分别为363.6亿元、327.6亿元、301.1亿元、226.4亿元、287.1亿元以及345.2亿元,分别同比下跌9.82%、29.62%、42.85%、57.14%、49.97%以及35.27%。

这也决定了碧桂园的整体销售状况不尽如人意。2022年上半年,碧桂园实现权益销售金额1851亿元、权益销售面积2348万平方米,同比分别下跌38.9%以及31.96%。

事实上,2020年后,碧桂园就已经有“下落”的迹象。

财报显示,2020年,碧桂园营收4628.6亿元,同比下降4.74%;归母净利润350.2亿元,同比下跌11.45%,毛利率为21.80%,同比下跌4.26%。

2021年,碧桂园的营收虽然有所增长,但是全口径销售金额仅为7588.2亿元,未能完成8000亿元的销售目标。

此外,当期碧桂园权益销售面积6641万平方米,同比下跌1.4%,权益销售额5580.0亿元,同比下跌2.22%。

值得注意的是,这是十几年来,碧桂园首次出现销售业绩下滑负增长的情况。

02

三四线风光不再

碧桂园阵痛不断,固然与中国整体的房地产市场遇冷有一定联系,但是不能忽视的是,“农村包围城市”战略的失灵,或许也是碧桂园的业绩断崖式下跌的部分原因。

2017年,凭借5508亿元合约销售金额,碧桂园位居中国房地产行业第一。虽然曾喊出回归一二线的口号,但2017年,三四线城市合约销售金额依然占碧桂园总合约销售金额的60%左右。

与之相应的,碧桂园不断加大三四线城市的投资力度。

财报显示,2017年,碧桂园三四线的投资额为1400亿左右,相较于2015年的200亿左右,翻了七倍左右。

彼时,棚改货币化、城镇化正如火如荼的发展,三四线城市的房地产市场确实极具成长前景。

住建部数据显示,2017年1月-10月,中国棚户区改造已开工600万套,完成投资1.68万亿元。

《第一财经》统计的公开数据显示,2016-2019年,中国棚改总计完成投资约6.26万亿元。

不过随着城镇化逐渐触顶,疫情反复使国内经济承压,近两年三四线城市的房地产市场早已风光不再。

以地处南京都市圈的句容为例,安居客数据显示,其二手房均价已从2021年12月的9084元/m²降低到2022年11月的8231元/m²,跌幅达9.39%。

这对于没能完成一二线城市转型的碧桂园来说,绝对不是一个好消息。2020年-2021年,碧桂园的权益合同销售金额中,分别有54%和64%来自三四线城市。

到了2021年,碧桂园的销售金额构成中,仍有69%来自三四线城市。

也正因此,碧桂园也祭出了疯狂的促销活动,以图“去库存”。

《21世纪经济报道》报道,2022年10月,碧桂园句容项目推出了均价仅5500元/㎡的特价房,此前,句容的房价曾被炒至1万+/㎡。

这还不是终点,2022年3月,碧桂园句容项目的部分房型,只要4865元/㎡。

03

地产之外,讲起新故事

事实上,针对三四线城市房地产市场低迷的表现,碧桂园不光在销售端大力促销,在投资端,也变得愈发谨慎。

财报显示,2022年上半年,碧桂园拿地权益金额仅60.9亿元,其中三四线城市占比仅为33%,另外67 %都给了一二线城市。

不过不能忽视的是,在人口红利几近触顶以及经济承压的背景下,一二线城市的房地产市场其实也没有好到哪里去。

中指研究院数据显示,2022年上半年,一线城市新建住宅价格继续横盘,累计涨幅仅为0.21%,为近五年同期较低水平。

在房地产行业进入了存量时代后,房企如果想要持续成长,就不能再局限于地产这一条赛道上。

因此,碧桂园当前最紧迫的任务,还是要在房地产之外,找到更强劲的业务引擎,以描绘出“第二条曲线”。

目前来看,房地产之外,碧桂园主要在推进机器人和物业两大业务。

2018年07月,碧桂园成立广东博智林机器人有限公司,聚焦建筑机器人、BIM数字化、新型建筑工业化等产品的研发、生产与应用。

财报显示,截止2022年中,博智林有30款建筑机器人投入商用,覆盖了28个省市自治区,超550个项目,累计交付超1200台,应用施工面积超1000万平方米。

与机器人相同步,自2018年6月登陆港交所后,碧桂园服务接连收购了富力物业、中梁物业、蓝光嘉宝等物业企业。

财报显示,截止 2022年中,除“三供一业”业务外,碧桂园服务合同管理面积16.09亿平方米,收费管理面积8.43亿平方米,是目前国内规模最大的物业企业。

按照碧桂园的设想,机器人可以应对建筑行业人力成本上涨的问题,而物业则可以探索现有存量房产的增量价值。这两大业务都具备不俗的想象力。

但问题是,碧桂园的这些服务也遇到了成长的“烦恼”。

以碧桂园服务为例,虽然其是目前国内规模最大的物业企业,但2021年,其新增的3.88亿平方米收费管理面积中,来自于收并购的有2.28亿,占比达58.76%。

一系列收并购带来的成本转移也影响了碧桂园服务的毛利。

财报显示,2022年上半年,碧桂园服务的毛利为26.9%,同比下跌6.5%。

这也让资本市场谨慎看待碧桂园服务。

截止2022年11月24日收盘,碧桂园服务的股价为17.46港元/股,相较于2021年中81.95 港元/股的高点下跌了78.69%。

不过聊以慰藉的是,2022年上半年,碧桂园依然有1479.8亿元的可动用现金,足以应对未来一年内须偿付的短期债务729亿元。

再加上融资通道回暖,碧桂园或许有足够的资金探索新业务。

关键词: 销售金额 年上半年 房地产市场