作者:云潭,编辑:小市妹


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对于曾经辉煌的房地产行业来说,2022注定是极为痛苦的一年。

重压之下,房地产遭遇历史性转折点,行业陷入增长困局,复苏注定曲折且漫长。

在这个漫长的寒冬,许多所谓的房企“优等生”相继爆雷,但危机中,还是有“少数派”在坚韧生长。

11月1日,穆迪发布评级报告,鉴于多元业务的布局及充足的流动性指标,仍保持龙湖集团“Baa2”的评级。

无独有偶,三天后,标普也确认龙湖集团的投资级评级,认为其在手现金充足,将满足其到2023年底的短期债务偿还需求。

再次国际三大评级机构认可,显示出这家房企较强的抗风险能力。

在一批批地产企业宣布暴雷,行业景气度寒气逼人之际,能够获得国际的认可,实属不易。

要知道,自2021年下半年以来,穆迪、标普、惠誉三大国际评级机构已连续下调房企评级或展望达250余次。

其中,穆迪自去年10月至今年6月,对发行高收益债券的中国地产公司进行了91次降级,刷新历史记录。而截至2020年12月底的过去十年,穆迪仅对此类公司进行了56次降级。

▲资料来源:亿翰智库、DM。注:数据区间为2021年6月1日-2022年10月27日。

在如此频繁的调降或撤销评级之中,获得挑剔的国际评级机构的认可,需要房企展示出令市场刮目的表现。

在穆迪的评级序列中,50强房企仅剩下万科、中海、华润、保利、龙湖、越秀、金茂7家还保持“投资级别”评级。其中,龙湖是同时得到穆迪、标普、惠誉三大机构“投资级别”评级的企业。

穆迪认为,龙湖财务稳健,流动性充足,融资成本优势明显,而且地产之外的多航道业务前景广阔,帮助其在行业低谷期平抑周期波动。

财务指标方面,截至今年6月底,龙湖已经连续六年处于“三道红线”绿档之列。其现金短债比达到4.07倍,一年内到期负债占比约10.1%,平均融资成本为3.99%。目前,行业融资成本低于4%的公司仅有中海地产、中国金茂、华润置地以及龙湖集团。

债务方面,穆迪指出,到明年底,龙湖公司将只有一笔3亿美元(约20亿元人民币)的离岸债券和几笔总计约100亿元人民币的在岸债券到期或可延期。

标普则指出,截至2022年6月30日,龙湖集团无限制现金(不含监管账户现金)约670亿元,完全覆盖215亿元的短期到期债务。

根据此前公告,龙湖集团已经于10月31日-11月1日,连续两天偿还了高达85.5亿港元的银团贷款,偿债压力得到进一步缓解。

业务表现方面,除地产主业外,龙湖积极布局商业管理、长租公寓、空间服务以及智慧营造等经营性业务。今年上半年,龙湖经营性业务收入首次突破百亿元,达110亿元,同比增长26%,3年复合增长率达36%。远高于地产业务增速,展现出不俗的增长势头。

穆迪预计龙湖经常性租金收入将以每年15%-20%的速度增长,今年底将达到约130亿元,2023年达到150亿元左右。

地产销售方面,龙湖第三季度全口径销售金额598亿,同比增速已经回正。而且,在许多房企主动放弃拿地的当下,最近一个月,龙湖已经在北京、上海、成都、合肥等核心城市拿下10块新地,累计花费108亿元。

与此同时,龙湖集团及控股股东在金融市场连续出手。10月31日-11月3日,龙湖控股股东共增持700万股,总计耗资7130万港元;公司及控股股东合计回购美元债达到2300万美元。截至目前,大股东Charm Talent已持有龙湖集团已发行股本的43.47%。

穆迪继续维持评级,龙湖集团及控股股东的连续增持和回购债务,龙湖股价自11月1日至11月4日上涨了28%,基本抹去了周一的跌幅。穆迪同时表示,如果各项指标持续向好,可能会将其评级展望上调为稳定。

此外,几大国际投行也对龙湖表示认可,美林证券报告认为,“龙湖积极偿还短期债务的动作应能让投资者对其流动性状况放心”。花旗分析师发布报告称,市场对龙湖集团的担忧“过头”了。

摩根大通则表示,“龙湖仍未表现出任何压力信号。龙湖仍在持续买地,资产负债表仍是行业中最稳固之一。如果行业流动性的担忧缓解后,龙湖未来或强劲反弹”。

标普就预计,得益于龙湖去年已销售但未确认的3150亿元收入,以及由有机增长和商管业务增长20%-30%。龙湖的收入将在2022年增长10%-15%。

在地产行业历史性的转折点,行业竞争格局已经从“规模为王”转向“稳者致远”。冬季迟早会过去,而财务稳健,资金充足且有战略远见的企业,也将会率先迎来新的发展势头。

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关键词: 控股股东 融资成本 短期债务