首先可以确定的是，这个定金不能交!项目“五证”全都没有拿到，根本不具备预售资格。
五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。
在这个阶段的认筹活动，最多算是“内部认购”，这个阶段的优势是价格比公开预售阶段要便宜不少。但《商品房销售管理办法》早已明令禁止这种行为了，即使购房者与开发商签订了所谓的《认购协议》也不受法律保护。
一般开发商搞内部认筹都是基于以下原因：
1、获取资金
一个项目开发需要大量资金，而内部认购来的资金没有任何使用成本，虽然给予购房者一定金额的优惠，但那也比银行贷款成本低多了。中小开发商特别喜欢搞内部认购，他们资金获取能力比大开发商差，内部认购是开发商自筹资金的重要方式。
2、摸底市场
通过这种内部认购，可以迅速了解清楚市场行情。如果行情好，开发商会限制内部认购数量(因为内部认购价格最低)，后续可能会采取捂盘等形式营造紧缺气氛从而推高房价。如果行情不好，则会加大认购，争取多卖一些房子。
3、项目抢手
对于热门项目，开发商也会搞内部认购，但这种项目的认购金比例很高，甚至有可能超出首付比例，购买者多为关系户，普通购房者拿不到认购资格或无法承担高额认购金。
关键词： 开发商五证不全 内部认筹 国有土地使用证 开发商五证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 摸底市场 建设工程开工证
