天风证券(601162)发布研究报告称,认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益。首先,认知差存在于地产基本面,但数据持续验证对于2023年地产销售复苏的判断;其次,剪刀差存在于基本面与板块行情之间,即销售持续复苏但板块持续调整。建议重点关注:我爱我家(000560)(000560.SZ)、天地源(600665)(600665.SH)、招商蛇口(001979)(001979.SZ)、中国海外宏洋集团(00081)。

▍天风证券主要观点如下:

4月销售同比量增价减,重回稳定增长区间


(相关资料图)

1-4月销售金额同比+8.8%,增速较1-3月增长4.7pct,其中住宅销售金额同比+8.3%;4月单月销售金额环比-39.0%,同比+13.2%,增幅较3月扩大6.8pct。

1-4月销售面积同比-0.4%,增速较1-3月增长1.4pct,其中住宅销售面积同比-2.2%;4月单月销售金额环比-48.1%,同比-11.8%,降幅较3月扩大8.4pct。

4月单月销售均价为11969.5元/平,环比+17.4%,同比+28.3%,降幅较3月收窄18.2pct。

进入4月,在经历前期积压需求释放后自然回调,销售回归稳定增长区间。分区域看,京津冀、长三角、大湾区等房地产热点市场销售情况总体向好。分城市看,一线城市受购买力较强、需求相对稳定,部分城市市场热度有所下降、市场预期有所下调。

结合高频数据看,监测的60城新房高频成交4月同比+17%,增速较3月下滑19pct,呈现季节性回落的同时,考虑5月前两周高频销售增速仍有放缓迹象,整月销售边际或仍承压,城市端的销售分化或愈发明显。

开发投资降幅走扩,竣工端表现亮眼

1-4月房地产开发投资累计完成额同比-6.2%,累计增速较1-3月下降0.4pct。其中:

增量端:新开工面积累计同比-21.2%,累计增速较1-3月下降2.0pct;单月新开工面积同比-28.3%,较3月上升0.7pct。房屋施工面积累计同比-5.6%,累计增速较1-3月下降0.4pct;单月施工面积同比-45.7%,较3月下滑11.5pct;房屋竣工面积累计同比+18.8%,累计增速较1-3月上升4.1pct;单月竣工面积同比37.3%,较3月上升5.2pct。

销售带动到位资金改善,外部融资需求下滑

1-4月全国房地产开发企业到位资金同比-6.4%,较1-3月增长2.6pct。4月单月到位资金环比-21.9%,同比+0.8%,增幅较3月减小2.0pct。

其中:1)销售回款:1-4月定金及预收款累计同比+3.7%,4月单月同比+29.3%,环比-16.3%。1-4月个人按揭贷款同比+2.5%,4月单月同比+21.9%,环比-24.5%。2)外部融资:1-4月国内贷款同比-10.0%,4月单月同比-12.4%,环比-23.7%;1-4月自筹资金同比-20.3%,4月单月同比-27.9%,环比-27.0%。

投资建议:我们认为认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益。

首先,认知差存在于地产基本面,但数据持续验证对于2023年地产销售复苏的判断;其次,剪刀差存在于基本面与板块行情之间,即销售持续复苏但板块持续调整。建议重点关注:我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团。

选股思路围绕以下4个维度:①二手房标的、②销售复苏、③信用修复、④格局优化,具体包括:1)二手房中介标的,建议关注我爱我家、贝壳-W;2)行业销售复苏,建议关注招商蛇口、保利发展(600048)、中国海外宏洋集团;3)优质民企信用修复,建议关注金地集团(600383)、新城控股(601155);4)区域竞争格局优化,建议关注天地源、滨江集团(002244)、华发股份(600325)。

风险提示:

地产销售、竣工表现不及预期;开发投资、新开工、拿地、施工等指标恢复不及预期;因城施策力度不及预期。

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