空间重塑、定位再造、内容出圈。
Mall先生
【资料图】
近年来，商业地产的存量更新已成为行业新热点。
在大家日益对批量复制的新商场感到审美疲劳的时候，一些从 旧有遗存、废弃项目中重新生长出来的作品 ，往往会从空间、内容等诸多方面，为消费者和行业带来新的惊喜。
据悉，由印力（北京）接手改造翻新的 天津和平印象城，将于5月26日“城市开箱” 。这座位于天津核心区域、全国最长商业步行街——和平路的城市更新项目，又将给这座城市和这条百年金街带来哪些新的想象空间？
01
老旧商业：如何蜕变焕新？
《天津市培育建设国际消费中心城市实施方案（2021—2025年）》提出： “着力把金街建设成为彰显国际影响力的天津地标商圈。 ”而雄踞4号线与13号线“金街站”上盖的和平印象城，则又是这条 百年商业老街当之无愧的“门户担当” 。这一区位，天然就让人对其有更多的期待。
从项目本身来看，与诸多“小而美”的城市更新案例相比，超13万平米的建筑面积注定了和平印象城在 内容承载力 与 客群辐射度 上，会有更高的想象上限；
而从上海上生新所到广州永庆坊、福州烟台山，再到长沙中心印象城，万科印力在过去这些年遍布大江南北的更新改造中，所沉淀下的 专业能力 与 行业口碑 ，则给这个项目夯实了牢固的基础。
福州烟台山
但跳脱出项目层面，我觉得 和平印象城的改造，还有另一重更深远的价值 。
与这些年较为多见的厂房改造、里弄更新，或是烂尾项目续命不同，天津和平印象城的历史基因更有代表性：
二十年前，这里曾是天津商业响当当的 金字招牌 ——天津首家沃尔玛、天津首家万达影城、全国销售TOP3的百盛商场、国美电器，陪伴着一代天津人的成长。
天津和平印象城前身 | 来源：网络
随着消费习惯和商业业态的变迁，曾经辉煌的 上一代产品陷入衰退和沉寂 。这一现象不仅出现在天津，也 出现在所有的一二线城市 。由于它们往往处在都市核心区域，显得非常碍眼，又格外可惜，也让许多城市管理者颇为伤神。
正因如此， “如何通过空间塑造与内容注入，重新激活上一代的商业产品？” 这一课题的应用 场景 ，要远比机会主义的存量改造大得多。
我想，这或许正是印力，作为全国头部的 连锁商业开发运营商 ，会在这个项目上斥资近9个亿改造的原因。我也很期待和平印象城的更新，能给这个行业的现实课题带来 新的解题思路 。
02
空间重塑：少就是多
所有城市更新类的项目， 最大的挑战首先来自于空间 ，尤其是功能、成本、美学三者之间的平衡。而天津和平印象城的项目基地，是 四栋相互独立、大小各异的建筑 ，相当于普通项目4倍的难度。
从建筑外观来看，印力并没有对楼体结构做颠覆性的大调整，而是做了两个小小的加法：
首先，通过 增设两座空中主连廊 ，把四栋楼串联起来，大幅强化了整体空间的连续性。
天津和平印象城效果图
其次，为 旧有建筑加了一层表皮 ，与连廊相呼应，举重若轻地统一了项目整体视觉。
外立面上波浪般起伏的楔形元素，源于天津最具代表性的天然地标—— 海河的波浪 。起伏间的韵律变化及错层的参差，构成如齿轮般交错咬合的意象。既是对天津工业基因的致敬，也象征连接过去与未来的“时间齿轮”，串联起不同楼宇“过去、当下、未来、时尚”的差异化定位。
天津和平印象城效果图
可以说，项目用 克制的手法 ，将 空间组织与视觉呈现、城市文脉、业态布局四者实现了成功融合 。这种克制，正是城市更新项目能算过来经济账的最大前提。
不仅如此，改造更精炼，就意味着项目原有的 多样性基因被最大程度地保留 ，即我所谓的“少就是多”。改造后的和平印象城，将成为天津唯一一处，集 “室外步行街”、“口袋公园”、“传统盒子Mall”、“屋顶公园” 四大消费体验场景于一体的商业综合体。
两侧焕新的楼体，延续了 百年金街的商业氛围 。结合建筑动线所设置的室外大台阶、休闲外摆等元素，作为天津传统商圈极为罕见的存在，也进一步丰富了游客到此的行为模式。
天津和平印象城室外休闲区效果图
同时，印力对四栋建筑围合的中心绿地—— 胜利公园 进行了全面升级，在寸土寸金的城市中心腹地，呈现出一片 约4,000平米的天然植被绿境 。相信会在户外风盛行的今天，成为金街的又一热门打卡地。
天津和平印象城胜利公园效果图
建筑 内部空间 方面，多个全新打造的 跨层挑空中庭 ，打破了原有建筑相对层高较低、视野受限的弊端，增强了纵向视觉上的通透感。
据了解，改造后的和平印象城， 租赁面积近5万平米 ，在得铺率方面做了极大让步。大量的铺位被打开，设置为共享空间；低区店铺也采用了策展型商业的表达方式，给消费者带来更为自由、通畅的场景。
天津和平印象城室内效果图
更大的期待，来源于 项目的屋面 。和平印象城充分利用了俯瞰海河的地理景观优势，以及连廊屋面构成的联通环线，在A区屋顶打造近5,000平米的“星空之旅”娱乐场，在C区屋顶则开辟了空中篮球场、滑板公园等健身社交场所，让商业的第五立面，化身 充满惊喜、激情与年轻力的X空间 。
目前，和平印象城C区的屋顶，设置了一处 联合国际潮流艺术家量身定制的神秘艺术雕塑 ，将在开箱日揭开面纱。有望继上海松江印象城的巨型皮卡丘之后，成为又一个引发全城关注的形象焦点。
天津和平印象城屋面概念图
这四大体验场景的互相穿插，形成了 内外交融、层次丰富、体验丰盈的游逛感受 。消费者可以在天台听海河浪涛、在绿地闻鸟语花香、在室内看琳琅满目、在街头品日咖夜酒……充分感受到商业的灵动之美。
在 保留原先的建筑躯干和特色 之余，用巧妙的手法为它 换上新装、注入流行的灵魂 ，这正是 好的产品设计 的魅力所在。
03
定位再造：专注亦多元
有了建筑打底之后，就需要通过对当下消费客群的深度解读，以 最合适的定位和业态 ，迎合并引领市场。
处在城市中心板块的天津和平印象城，周边的基础客流是充沛的，但所面临的市场竞争也是激烈的。这种背景下，和平印象城选择了和平区独步津城的 “夜经济” 特色，作为焕新破局的起手式。
在疫情期间大手笔引入的 “SPACE CLUB”华北旗舰店， 已于2021年12月22日率先亮相。这家国内唯一入选全球百大俱乐部的夜店品牌，为天津首次带来15米超高调空和震撼声光电效果，全面刷新了天津 夜店的天花板 。
火爆的“SPACE CLUB”
据悉，源于厦门的全国顶级LIVEHOUSE品牌 “響” 也将入驻C区，与“SPACE CLUB”构成 近一万平米 的津门夜生活“王炸”组合，助力和平印象城打造更新的“梦幻开局”。
“響LIVEHOUSE”示意图
出道即火的背后，是印力对于项目客群和业态定位的深入洞察与实践。
近年来， 大量优秀的城市更新无不与青年话题有关 ；而坐拥头部高校与大批年轻人，被小红书《蹲个城市：年轻人选择城市新需求洞察报告》纳入“宜居城市”榜单的华北独苗， 天津在这一客群的厚度上拥有先天的优势 。
正因如此，作为一个 体量已接近甚至超过许多标准购物中心 的城市更新项目，和平印象城并没有如同常规商业一般，做全客层的全业态消费目的地，而是 专注于青年消费的“全场景”挖掘 。
这里我想引用下项目团队近期发布的宣传视频，在室内与户外、摩登与复古、2D平面与三维现实、海底世界与星际探险的 多元场景切换 中，呈现出了和平印象城对24小时生活的奇妙定义。
天津和平印象城，赞1081
无论是夜行津门的新锐年轻人、还是讲求时尚个性的态度青年；无论是买东西、找搭子、扎堆撒野、追逐潮流……在这里，几乎所有青年人的消费需求都可以找到实现的载体。
对于 追求新奇体验 的年轻人，除了顶流夜店、LIVEHOUSE，项目还吸引了包括天津首家室内冲浪、韩国超火剧场 “造梦盒子” 华北首店、专注VIP厅的 “至潮影城” 天津首店、派对式 “阿尔法KTV” 天津首店、 “夹机占” 天津首店等一大批特色品牌。
“造梦盒子”示意图
对于 信奉“美食社交” 的饕餮党，和平印象城也与传统家庭场不同，构建了更具年轻化社交属性的餐饮矩阵。比如天津本土网红西餐厅顶流 “娜娜家” 主理人全新打造的800平米全国旗舰店；排名和平区烧烤烤串热门榜第一名的“梨花自助烤肉”推出的全新品牌 “炭团” 全国首店。
还有风靡魔都的意式冰淇淋 “Don nino” 、精品咖啡品牌 “M Stand” ，以及潮流餐饮 “谢谢锅” 、 “大芊金串串火锅” 、 “萍姐老火锅” 等天津首店；和“Peet"s”、“椒爱”等以年轻消费者为主的知名连锁品牌也已先后入驻。
“M Stand”效果图
对于 渴望跳出标签化 的潮流青年，也可以在 POPMART 玩具工厂店、博物馆形式的潮流文化聚合体 “BEAM MUSEUM” 、聚集多元潮牌的本土顶流买手店 “DTTC” 等品牌带来的全新空间里，找到彰显个性的选择与志同道合的伙伴。
据悉，从上海淮海路火出圈成为Z世代种草圣地和新锐品牌首选聚合空间的 “止痒商店” ，也将登陆和平印象城。当“嘴碎”的品牌来到“哏都”，会碰撞出如何的火花，我个人翘首以盼。
“BEAM MUSEUM”效果图
“DTTC”效果图
此外，天津本地民谣领军人物李亮节驻唱的酒吧 “酒点半” 、中国精酿啤酒大奖赛（CCBA）年度影响力品牌 “青门” 、可仰视波音737真机的星空酒吧 “skylight” 等品牌的加入，进一步巩固了项目的“夜经济”特色，让更多越夜越high的个性年轻人，有了 深夜卸下面具、释放激情 的全新目的地。
“青门”效果图
这些 非标业态与特色化品牌 的组合，在商业形态相对保守、娱乐体验业态仍不丰富的天津可谓出类拔萃。同时，印力团队又依托于其 标准化购物中心的运营经验和品牌资源优势 ，补齐了非标项目“业态跛脚”、丰富度不足的缺陷，更生动全面地诠释了和平印象城的项目定位—— 日不落潮流引力场 。
“日不落”的时间特征、“引力”的复合业态导流特征、“潮流”的目标客群特征，三者结合在一起，以 消费场景多元化的吸引力 ，彰显出 客群鲜明的个性力 。
天津和平印象城招商手册
04
内容出圈：本土即潮流
大量的首店，给和平路带来一大批 新鲜的消费选择 ，这正是城市更新项目“新”的一面。
但从另一面而言，每一个发芽于城市中心区域的城市更新项目，都 离不开其生根的土壤 。这并非守旧，而是 对区域历史、本土渊源、在地文化的理解、继承和发扬 。
天津和平印象城对 本土文化的情怀 是显而易见的，从微信公众号“来了您nei”的招呼语、到小红书“敢玩敢想，介奏似我们的地界儿”的自我介绍，再到其中“介是嘛呀”品牌官宣专栏的名称设置……都是项目团队融入津门氛围最直接的体现。
而更深层次的文化传承，体现在 对基地文脉气质，和城市消费文化的挖掘 。
早年的和平路有“书店一条街”的美誉。各家书店基本都是个体经营，半数以上售卖碑帖、字画等古旧书，由店主根据其从业阅历和专业水准选品、进货和售卖，因 店主人的风格不同 ，每家店也呈现出别具一格的特色。
早年的和平路工具书店
如今，沿着和平路向南，是有天津“小安福路”之称的赤峰道；过了中心公园再往南，则是拥有众多潮流二奢店、小众买手店和优质西餐厅，孵化出一大波 个性鲜明的优质原创品牌 的五大道。
可以说这种“有一份热爱的事业”“开一间优质的小店”“讲一段有趣的经历”的 主理人氛围，是深深根植在这片土地上的 。
和平印象城继承了这份区域商业特色，将B区的低区打造成为了 主理人生态聚集地 。同时，又在业态选择上充分 融合了本土消费文化与当下的潮流热点 。
比如作为 北方球鞋文化的发源地 之一，天津的鞋迷圈是一个非常庞大且火热的存在。NIKE甚至还发行过一款以天津为主题设计、全球限量版的杨柳青年画喷泡 Nike Air Foamposite One (Tianjin) 。
当时，这款全球限量不到500双的球鞋，除了在NIKE官网，就仅在赤峰道的Color店内发售，引发千人排队，场面极为壮观。
COLOR门口的排队人潮
此次，和平印象城就将这家天津最潮、最出名的球鞋店招到了B区一层。并在二楼同区位，引入了NIKE官方合作艺术家、插画师张呵呵的首家线下实体工作室： UCRAFT。
更大的面积、更多的选择、更便捷的交通，相信未来这里会成为 津城喷泡迷们的新圣地 。
和平印象城小红书新店介绍
千万粉丝的改装车界意见领袖，有“车圈马三立”之称的“溜溜哥”，也将其全国首家线下实体店： 1087X 开进了和平印象城；
加上微博常驻嘉宾、冲浪十级达人咖喱饭主理的天津首家长期KPOP周边线下店 “Daki Club”。
和平印象城小红书“主理人橱窗”栏目
这些颗粒度极细、专业水准极高、潮流属性极强的店铺的落地，让整个项目呈现出 与其它购物中心截然不同 ，但又是 生动反映城市风格 的气质。
甚至，和平印象城还通过与决策艺术书店主理人的合作，在项目落地开出一间全新升级版的艺术书店： “O BOOK” ，致力于将其打造为 天津外版出版物最全的书店 ，在延续近百年前的文化气息与品牌格调的同时，带来更大的市场声量。
“O BOOK”艺术书店效果图
我想，这种 融合着传统基因的新生，更有生命力和感染力 。而更具备本土特色的内容，也会在文化自信不断提升的当下，拥有 更强的出圈传播力 。
就像从日本原宿生长出的Fragment Design丶A Bathing Ape和 Undercover，今天的小众主理人品牌，也会有机会成为新的潮流。
05
结语
在建筑上，保留空间多样性的同时，用克制而精妙的手法，为旧有空间 注入新的商业氛围 ；
在定位上，围绕“态度青年”这一核心客群，以多业态的高品质首店， 塑造新的消费场景 ；
在内容上，从在地文化里找到核心价值，联合志同道合的伙伴传承并 创造新的文化魅力 。
这是天津和平印象城目前为止，为市中心大体量商业更新项目这一课题，所提交的解题思路。
我觉得，是一份 逻辑清晰、有套路、但更有突破 的答卷。
当然，不到开门那一天，谁都无法替代市场去给出分数。但从去年11月4日-6日，由项目团队主办、50余家潮流品牌集结参与的首届 “敢出格·城市打野青年局” 活动红遍半个津门的表现来看，叠加过往印力商业在各类新开发和旧改项目上的出色经营管理水准， 和平印象城的焕新亮相和持续经营的业绩，一定是值得期待的 。
我期待着，5月26日，和平印象城的城市开箱，能 给百年金街 ，带来新的活力和客流；
我也期待，项目的改造逻辑和经营呈现，能 对大体量商业项目的更新 ，起到示范和引领的价值；
我更期待，项目的长期优质运营，能 为消费者 带来又一个印力城市封面级作品：为城市倾心，让商业动人。
城市更新、业态轮转，
但商业的陪伴与创新，永不停歇。
出品：Mall先生 | 图片：天津和平印象城
— THE END —
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