观点网面对遇冷的土拍市场，背靠国资的建发房产2022年逆市拿地，而迈入2023年之初，建发股份更是“壕气”收购红星美凯龙。


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3月30日晚间，建发房产下属上市平台建发国际陆续披露了2022全年业绩报告。建发是去年逆市发展的黑马之一，通过对运营数据、财务状况及未来发展的观察，外界得以对其有更清晰的认知。

期内，建发国际实现总收益约996.36亿元，较经重列数据同比增长约82.6%；毛利约152.19亿元，同比增长约67.6%；公司权益持有人应占利润约49.34亿元，同比增长约38.9%。

10%-20%增长

作为A股上市公司，建发股份主营供应链及房地产业务，房地产业务包括建发房产还有联发集团两大公司。

据观点新媒体了解，2022年，供应链运营业务实现营业收入6963.19亿元，同比增长13.86%；实现归属于母公司所有者的净利润40.14亿元，同比增长23.07%；净利率为0.61%，同比增加0.06个百分点；净资产收益率为19.36%。

分业务看，房地产业务分部期内实现营收1364.93亿元，同比增长41.73%；归母净利22.67亿元，同比下降21.23%；净利率为5.15%，同比减少2.92个百分点；净资产收益率为8.93%。

合同销售方面，地产业务板块合计实现合同销售金额2097.25亿元（全口径），同比下降3.60%，降幅远低于行业水平。其中，建发房产实现合同销售金额1781.99亿元（全口径），同比增加1.60%；联发集团实现合同销售金额315.26亿元（全口径），同比减少25.26%。

建发房产旗下建发国际，于2022年实现收入996.36亿元，同比增长约82.6%；物业开发业务收入占966.48亿元，同比增长约83.8%。毛利率15.28%，同比减少1.36个点；归母净利润49.34亿元，同比增长38.9%。

销售端则实现权益合同销售金额1215.2亿元，对应建筑面积609.6万平方米，同比分别减少6.6%、10.7%。

参加建发国际2022年度业绩发布会的投资者向观点新媒体表示，该公司会追求比去年的增长，希望能够实现10%—20%的增长。按此计算，2023年的权益销售目标将是1337-1458亿元。

按全口径销售金额计算，2022年的建发房产一举冲至行业前十，如若同是以10%-20%销售目标增长，将是两千亿左右的销售规模。

管理层提到，再加上今年新拿地，建发国际2023年整体可供销售货值可能会是3000亿元左右，具体的调整还需根据市场和销售的支撑状况。

投拓方面，建发2022年摘得62宗地块，全口径拿地金额合计约1030.25亿元，其中一二线城市拿地金额占比达92%，重点在上海、厦门、北京、杭州等地获取多个项目，而在一、二线城市的土地储备（未售口径）预估权益货值占比约70%。

近年增加在一二线城市的布局，建发呈现出“区域聚焦、城市深耕”的拿地策略，这有助于保证未来的销售及回款效率。2022年，建发房产实现全口径回款金额1704亿元，回款比例达96%；联发集团实现全口径回款金额329亿元，回款比例达104%。

上述投资者转述称，建发国际今年将围绕约2000亿元货值的目标进行拿地。

建发国际管理层透露到，今年第一季度虽然一些热点城市拓展比以前难度大，但公司拿到一些三、四线城市核心位置改善性产品地块。“除了好的一二线城市地块要去拿，但对符合改善性需求的三四线的土地也会加强拓展，特别是较为熟悉和有包握的福建省乃至长三角的区域。”

这或是建发国际的拿地变奏。此前土储结构向核心一、二线城市收缩调整，而今更多透露出争取三四线城市核心位置改善性地块的拓展方向。

期末，建发房产土地储备面积（全口径）1673.85万平方米，同比减少19.82%；联发集团土地储备面积（全口径）688.36万平方米，同比减少13.12%。建发拥有较为充沛的土储，能够满足未来短期的发展需求。

2022年，房地产整体销售减少的寒冬之下，建发房产实现同比增长，不乏与保利、万科等企业“雪中争俏”的韵味。

净利率再下跌

2022下半年，房地产融资端有所放松，建发国际亦趁此机会在7月及12月完成配股融资，累计获取13亿港元。

自2015年起，建发国际几乎每年都会进行配股融资，每次配股金额在10亿港元以内。虽然短期内会存在摊薄股东回报的问题，但从长远发展来看，合理的权益融资能够使得企业有较好持续增长的动力。

快速的规模扩张之下，建发国际把压力转置于债务及利润之上。

于2022年末，建发国际录得净负债417.67亿元，较经重列2021年末的375.09亿元增加了42.58亿元；净负债权益比率约为52.59%，较经重列的2021年约58.36%有所下降。

对于有息负债增长放缓，投资者向观点新媒体转述建发国际管理层说法称，主要是去年年底主动提前还债。

借款总额当中，约86亿元须于一年内偿还，约827.15亿元须于一年后但在五年内偿还。期末，建发国际银行及手头现金502.81亿元，较经重列的2021年约483.51亿元增加了19.3亿元。据此计算，现金短债比为5.85倍。

2022年末，建发国际存量有息负债的平均融资成本约4.33%，较2021年末的4.69%下降36个BP；另有银行已批未提金额约348亿元。

虽然建发国际融资成本有所降低，但同为国资背景的越秀地产加权平均利率仅3.11%，建发国际仍具有不小的下降空间。

另外，多家房企在2022年报中都进行了大额的存货减值计提，从而导致利润的减少。

建发国际的行政开支由截至2021年12月31日止年度（经重列）约10.19亿元增加至本年度约44.42亿元，增加约34.23亿元。这主要由于本年度计提物业存货拨备增加所致。

以净利润率作为考核的建发国际，2022年净利润率降至5.6%，为上市以来的最低点。管理层表示，这主要是受到较高减值的影响。

“从结转来看，可能2024年的影响就会小很多，因为目前整个销售端的利润率也在提升。总体而言，销售端的利润率基本判断可以说是比较触底的状态。”

建发股份更是计提各类资产减值准备合计62.25亿元，将减少归属于母公司股东的净利润27.50亿元。

应收账款计提坏账准备4.05亿元，其他应收款计提坏账准备6.11亿元，存货计提跌价准备51.1亿元（其中房地产业务计提存货跌价准备48.39亿元），合同资产计提减值准备7395.32万元。

其中，宿迁·誉璟湾项目计提存货跌价准备4.5亿元，宿迁·文瀚府项目2.88亿元，佛山·三堂锦园项目2.54亿元，济南·玖熙府项目2.4亿元，南宁·和鸣项目2.16亿元等。

此外，建发股份收购美凯龙的交易到目前为止尚未完成。投资者告诉观点新媒体，建发国际管理层认为可能做到协同的效果，美凯龙在家居、家电、建材有其优势，可能会提供一些较优质的服务，价格也有些优势；而美凯龙作为经营商类，对于建发协同拿地或是有一定的帮助。

他强调，这都是一些设想跟可能性，后续的安排推进可能需要根据后面的具体情况再具体分析，对美凯龙目前还没办法深入地做一些工作安排。

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