投资策略边际改善，公开市场恢复拿地，维持“买入”评级
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新城控股发布2023年1月经营简报。公司1月销售数据相较2022年同比收窄，商业运营收入保持增长，作为示范民企在融资端获得授信额度和发债支持。公司投资策略边际改善，于2月恢复公开市场拿地，现金流相对充裕，未来业绩回升可期。我们维持盈利预测，预计2022-2024年新城控股归母净利润分别为29.9、56.7、68.9亿元，EPS分别为1.32、2.51、3.05元，当前股价对应PE估值分别为15.2、8.0、6.6倍，维持“买入”评级。
销售金额降幅收窄，商业收入增长可期
公司2023年1月实现合同销售金额约57.76亿元，同比减少26.54%；销售面积约71.24万平方米，同比减少10.62%，销售降幅同比收窄，其中江苏销售金额占比39.1%，长三角销售金额占比达47.3%。得益于春节返乡消费需求，公司1月商业运营总收入为8.67亿元，同比增长6.5%，我们认为伴随疫情放开，商业地产领域将迎来发展机会，公司商业运营收入增长可期。
摇号获取杭州综合用地，公开市场恢复拿地
公司2月7日在杭州五批次土拍中，摇号获取崇贤核心区综合用地。地块规划建面33.35万方，包含约13万方的商业综合体用地，成交总价24.6亿元，成交楼板价7378元/平方米，溢价率11.82%，最终吸引8家单位摇号参与。本次公开市场获取核心城市的优质地块也表明公司投资策略边际改善，展现了公司相对稳健的资金状况。
融资渠道重新打开，作为示范民企获得支持
公司2022年公开市场发行债券约43亿元，在民营房企中发债规模保持前列，11月公司150亿元储架式发行获交易商协会受理，同时获得浦发银行和光大银行等多家银行意向授信额度支持，融资渠道畅通。
风险提示：政策调控风险，三四线城市项目去化风险，吾悦广场拓展不及预期。
