融资端不断取得突破,财务稳健助力穿越周期

3月31日,新城控股(601155.SH)发布2022年年报。报告显示,公司实现营业收入1154.57亿元,实现归母净利润13.94亿元。


【资料图】

在行业调控持续和疫情困扰市场的双重压力下,2022年新城控股确保现金流安全并实现盈利,在民营房企乃至整个行业中均较为难得,体现出公司穿越周期的强大实力。

期内交付13.1万套房源

跨越2022年轻装上阵

2022年,新城控股实现合同销售金额约1160.49亿元,合同销售面积约1191.52万平方米。根据中国指数研究院发布的数据,公司2022年度销售金额和销售面积分别位列行业第19位和第13位。

作为示范房企,2022年,新城控股积极响应政府“保交楼、保民生”的要求,实现241个批次、共计13.1万套房源的交付。

截至2022年底,新城控股共有295个子项目在建,总建筑面积达5367.22万平方米;公司已售未结转面积达到2913.60万平方米,提前锁定未来业绩。

房地产行业在经历多重挑战后,随着支持政策逐步落地,市场预期向好,行业逐步回归健康发展。伴随行业剧烈出清阶段渐近尾声,土地储备优质、自持物业占比合理、财务稳健、经营能力强,具备“管理红利”的优质房企将脱颖而出,成为行业下一阶段的领跑者。

近日,由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布的“2023房地产开发企业综合实力测评”结果揭晓。凭借稳健的经营业绩和双轮驱动的战略优势,新城控股获得“2023房地产开发企业综合实力10强”,连续五年跻身十强;位列“2023房地产开发企业商业地产综合实力10强”第4位;并连续七年蝉联房地产开发企业商业地产运营榜TOP2。

作为示范房企,新城控股跨越充满挑战的2022年,在行业新的发展阶段轻装上阵。

商业运营总收入首超百亿

商管毛利占比大幅提升

2022年,新城控股保持“住宅+商业”双轮驱动战略聚焦,在确保财务安全的前提下持续发展。

在行业调整中,新城控股商管业务表现出良好的韧性,延续稳健发展势头。2022年,公司完成15座吾悦广场开业。截至2022年底,开业面积1319.74万平方米,出租率达95.13%。截至2023年3月25日,公司开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到198座,进驻全国141个城市。

目前,85%的吾悦广场布局于“十四五”规划的19个国家级城市群,覆盖了占全国GDP 80%的区域,服务所在城市80%的主流消费人群,实现对城市人流和消费流的汇聚,形成了规模效应。

从年报来看,新城控股旗下商管业务占比持续提升,双轮驱动战略优势进一步显现。2022年,新城控股实现商业运营总收入首次超百亿,达到100.06亿元,同比增长15.82%。

公司实现不含税物业出租及管理收入92.24亿元,占公司营业收入的7.99%;物业出租及管理业务毛利66.96亿元,占公司总毛利由2021年同期的16.83%提升至28.95%;物业出租及管理毛利率达72.60%,这一数据维持高位印证了公司不断提升的商业运营实力。

自2021年以来,新城控股商业持续性经营收入持续大幅超过当期利息支出。2022年年报显示,该比例为1.64倍。

面对行业新格局,新城控股持续践行“轻重并举”的双轮驱动2.0战略,不断扩大商管规模。商管业务占比和对公司收益的贡献持续提升,并提供了稳定的现金流,为公司抵御行业风险、穿越周期保驾护航。

据透露,2023年,新城控股计划实现商业运营总收入110亿元,计划新开业吾悦广场及委托管理在营项目20座。

有分析指出,在2023年消费复苏的预期下,商业地产领域将迎来发展机会,新城控股商管业务大有可为。

在手现金充裕

债务结构持续优化

长期以来,新城控股恪守财务纪律、坚持底线思维,保持稳定安全的财务基本面,确保现金流安全。

截至2022年底,新城控股在手现金余额314.63亿元,在手现金充裕;公司经营性现金流净额为145.35亿元,经营性现金流连续五年为正。

新城控股聚焦“有回款的销售、有归集的销售”,通过关键节点冲刺等方式,2022年实现1329亿元的全口径资金回笼,全口径资金回笼率为115%,回款率、归集率位于行业前列。

新城控股继续压降有息负债,债务结构进一步优化。截至2022年底,公司期末融资余额为712.70亿元,同比压降185.97亿元,有息负债水平保持低位。此外,公司合联营权益有息负债大幅降至60.62亿元,较2022年半年度继续压降30.82亿元。

基于安全可控的财务结构,新城控股在偿债方面坚守底线思维,根据资金及债务到期情况,做好相应排布,确保每一笔债务的提前或到期偿付,向资本市场展现了公司良好信用和长远发展的信心。2022年新城控股已偿还境内外公开市场债券 127.91 亿元。

在年报中,新城控股表示,公司将继续坚守底线思维,提升资金使用效率,降低财务杠杆,优化资本结构,提升经营能力,追求高质量回笼资金,保持良好的流动性,提前或按时全额偿还债务本息,全力保障公司稳健经营及全体投资者的利益。

稳定安全的财务基本面,让新城控股在未来的行业竞争中占据有利位置。

融资端不断取得突破

拟定向增发用于保交楼项目

2022年,货币政策转向宽松,民企融资环境出现边际改善。

作为示范房企,获得监管机构和资本市场认可的新城控股在融资端不断取得突破。

2022年,新城控股成功发行三期合计40亿元中期票据。5月,公司通过中债民企支持工具推出的首单房企信用风险缓释凭证,成功发行10亿元中期票据;9月和12月,在中债增全额担保支持下,分别发行10亿元和20亿元中期票据,票面利率分别为3.28%和4.30%,处于近年来发债最低利率水平。以上三笔中期票据的成功发行,一方面体现出监管部门对公司作为示范性房企合理融资需求的支持,另一方面也体现出资本市场对公司稳定安全财务基本面的认可。

6月,新城控股境外子公司新城环球在境外发行金额为1亿美元的优先绿色票据,这是2022年4月份以来第一笔民企地产境外新发,也是2022年2月份以来第一笔纯公司信用高级无抵押普通美元债。

12月,公司150亿元中票注册额度正式获批。

报告期内,新城控股在各大银行等金融机构的资信情况良好,融资渠道畅通。截至2022年底,公司获得各大银行给予的集团授信总额度合计为1206亿元;截至年报出具日,公司与各大银行签署全面战略合作协议,各大银行同意向公司提供共计1400亿元意向性授信额度。

融资成本方面,截至2022年底,新城控股整体平均融资成本为6.52%,较上年同期进一步下降,在2022年较为严峻的行业融资形势下,显得尤为难能可贵,体现了公司出色的融资能力和财务基本盘。

迈入2023年,在多项利好政策支持下,房企再融资环境持续回暖。3月13日,新城控股发布2023年度向特定对象发行A股股票预案,拟向特定对象发行股票,募集资金不超过80亿元,用于6个保交楼项目的建设以及补充流动资金。本次发行将在一定程度上提高公司净资产规模,降低公司资产负债率,优化资本结构。

3月24日,国家发改委和证监会发布通知称,研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs,优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目,保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。值得关注的是,这是首次将REITs项目申报涵盖商业地产领域。业内人士分析认为,该政策对于商业地产公司而言意义重大,作为双轮驱动代表性公司,如果上述政策落地,新城控股有望从中受益。

关键词: