作者：垚圭城（六土）
学区房最近又传出来重大利空，很多父母都无所适从，学区房还能买吗？不买学区房孩子怎么办？
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(相关资料图)
学区房在过去的十年甚至更长的一段时间都是神一样的存在，尤其是北京、上海、南京这样的城市。
后来学区房逐步向全国蔓延，到了2020年前后可以说全国绝大部分省会和强三线以上城市都有一个完全独立于整个市场的特殊品种---学区房，这个品种只有涨得快还是涨得慢，这个月涨还是下个月涨的问题，从来都不存在的不涨或者下跌的问题。
学区房的各种奇葩故事更是不胜枚举，尤其是户型，能见到绝大多数奇葩户型之所以还能成交，都和学区有关。
在2016年之后的这一轮牛市，很多人都认为既然房地产出现了大牛市，那么学区房这种超级坚挺的品种一定也会出现超级大牛市。
但是我曾经多次明确表态，学区房是不适合投资的，至少不适合长期投资，因为这个品种受到两大不确定性的干扰，一是学区政策，二是入学生源。
前者几乎可以做到一年一变，去年的利好可能在今年马上变成利空，导致因为学位或学区而产生的溢价血本无归，房屋直接回归居住属性。后者会因为入学孩子的变化，从菜小硬生生考成牛校，也会从牛校沦落为菜小。
果然，到了2021年学区政策发生了巨大变化。
从北京的多校划片到上海的公民同招，似乎预示着整个学区改革的势不可挡与出乎意料。
势不可挡是可以看出国家将对义务教育阶段入学的公平性提到了前所未有的高度，使得过去依靠类似“学票”优势的学区房制度遭遇全面打击。出乎意料是政策力度之大、范围之广，决心之史无前例都超出了大家的预期。
历史的车轮一旦启动，就会按照自己的轨迹不断向前、很难停下。
02
近日，一直被广泛热议教师轮岗制度，终于要在9月份的新学期在北京全面推行。
这个制度指的是北京16个区全部实行教师轮岗，以保证教育资源的均衡发展，让所有学生都能享受到好的教育。
北京市宣布，今年9月份的秋季开学以后，全市16个区开始实行教师轮岗。而且根据要求，此次参与轮岗的教师范围将扩大，只要距离退休时间超过五年时间，男教师年龄在55周岁以下，女教师年龄在50周岁以下，在同一所学校教学满六年的教师，都要参与轮岗，切实落实教师100%轮岗，力求实现义务教育资源均衡。
基本意思表达得很明确，优秀校长、优秀老师不再固定在所谓的重点学校，而是会换一换、轮一轮、匀一匀、动一动，最终实现教育资源的均衡化，不再向重点学校倾斜。
制度的初衷是轮岗制导致老师们不一定会被分到哪所学校，也就意味着师资力量不再集中。优秀老师的分散，最终导致教育水平的均衡，这正是政策设计者们最终的目标，但是这件事并没有那么简单，后面我们会专门论述。
这项制度甚至做了拓展，北京市9月份开展教师轮岗，除了教师之外还有校长。学校校长、副校长，距离退休时间超过5年、并且在同一所学校任职满6年，原则上应该交流到其他学校。
有人提出如果学校的各方面资源匹配不上，即使有好老师也未必有成绩。而优秀校长轮岗其实是为了给资源差的学校配备好的管理者，优秀校长利用自身的资源和能力进一步提升落后学校的整体水平，校长轮岗制正是基于此而出台的。
03
校长、老师轮岗了，家长们终于不用为了学区房发愁了。
北京市的教师轮岗制度无疑给学区房造成了致命打击。学区房的唯一购买理由就是“名校”。当教师轮岗制实行以后，“名校”的概念渐渐就被淡化了。学区房也无法再以进入“名校”为噱头，让人们花着高价去购买学区房。就拿北京西城区来说，凡是在2020年7月31日后买的学区房，几乎都“被出区”而进不了重点小学。多校划片后哪怕你就住在学校对面，也依然无法就读这所学校。
“名校”没有了，那些90年代老房子再卖千万元的支撑也消失了，这种情况直接影响了学区房的交易，北京多地学区房成交都出现了回落。
西城区金融街、德胜、月坛学区的简称，也是“教育高地”西城的“塔尖”，素有“顶级学区”之称，区域内优质小学遍布。
德胜区域内的学区房价格一度冲上20万元/平方米，最火热时期，一夜涨价百万的案例并不少见。但是去年7月，德胜录取结果全部出区之后，区域内房子的成交量和成交价急转直下，解约和降价出售的案例纷纷出现，自此之后，德胜片区的成交量就徘徊在低位，中间出现过回温迹象，但整体依然很冷淡。今年开始，德胜成交非常低，月度成交量甚至比不上去年的淡季。
新外大街小区一套60平米、建成于1990年的小两居，去年6月的成交单价约为16万元，今年6月同户型房源单价降到了14万元，原本这个小区的房源每年都会保持一定涨幅。综合计算下来，一套“老破小”整体降价接近150万元。
那是不是学区房从此就一蹶不振了呢？
04
传统意义的学区房指的是占有优质学校入学名额的房子。
而这一波政策，对于普通学校入学名额的学区房，却是有利的。与传统顶级学区房的没落形成对比的是，周边弱势学区开始躁动起来。
比如月坛学区的展览路区域由于能保证西外附小和奋斗小学银河校区两个相对优质的选择，成为家长追逐的新目标。
今年7月幼升小录取结果出来之后，该区域的房源成交量更是明显增加，甚至数倍于德胜片区成交量。
花中等单价买展览路的房子“求稳”成为家长新追求。
连续两年承接了德胜调剂生源的新街口学区，优质学区房也有涨价情况。对口黄城根小学官园分校的官园公寓一套141平方米的四居室，报价2300万元，吸引了三、四十组客户，房东临时涨价20万元，依然没拦住购房人的看房热情。
一方面家长对这种入学确定性的追逐，会推高二三流学区房的价格；另一方面，生源可能是比老师更为重要决定学区房的因素。
05
师资对于学生成绩固然重要，但牛校之所以一直牛，生源好才是根本因素。
江湖上一直有西二旗的码农二代硬生生通过考试成绩把菜小周边的房子考成了学区房的传说。
还有著名的海淀妈妈，组成了绝对以教育为爱好和信仰的圈子。
这些经历了教育红利的高级知识分子对教育极度重视，也更有能力培养出适应目前教育制度的孩子，优秀生源只要持续聚集在某些学校，学区房就还会在一段时间内维系下去。
还有一点，对于家长不那么重视教育，没有培养出孩子更好学习习惯的学校而言，即便优秀的老师教学，对于学生的改变依旧是有限的。
网上就有帖子说教师轮岗多年后，学校本质没什么大的变化。
从实践来看，无论是高知、码农的孩子考出一所名校，还是教师无法改变菜小，说的都是生源在教育中更为重要。
所以，观察一所学校会不会持续走牛，最重要的是不是观察什么老师会来，而是观察该校的生源会不会发生巨大大的变化，会不会如前文所说发生分流。
如果学校生源并没有受到教师轮岗的影响，那么该校依旧会是牛校。
在这种情况下，学区房是不是依旧可以投资呢？
这么想你就草率了，因为生源划片也可以“轮岗”。
决定学区房的还是你完全不可把控的政策！
教育均衡下最有竞争力的是家长引导和培养下的“家庭教育”！
