作者：垚圭城（六土）
2022年一定是楼市里程碑的一年，今年楼市出现了过去从未有过的现象。
01
截止5月13日，今年共有102个城市出台楼市放松调控政策6大类、130次，涉及降低首付比例，下调房贷利率，提高公积金贷款额度，放松限购、限贷、限售，人才购房补贴和放宽落户条件等方面，几乎涵盖了所有的调控维度。
其中放松限购、限贷、限售，降低首付比例，提高公积金贷款额度和人才购房补贴是各城市出台最多的调控政策，分别涉及32城、31城、29城、23城。
按照过往经验，在这种信号明确、范围广泛、频次高发的放松政策连续加持之下，楼市不说应声而起、烈火烹油，起码是一派乐观、迅速升温。
但是今年的市场却让人大跌眼镜。
02
郑州是今年放松调控政策的优等生，政策优惠不仅仅涉及购房者，甚至连房企都照顾到了。
放宽限购，取消“认房又认贷”，推行棚改货币化安置，稳定住宅用地供应节奏，精简建设项目审批程序，增加有效施工天数，鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷，土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的20％，土地出让金可在成交后1年内实行分期缴纳。
可以说，政府向房企、购房者表达了十足诚意。
这种力度下的郑州楼市表现怎么样呢？
先看新房。根据统计，新政出台后的第一周来访人数增加了，但成交量并没明显增加；甚至在3月第二周，新房的客户来访量和成交量，比2月份还要低；新政发布后差不多20天，新房成交开始有回暖，但市场因为开发商信用问题、停工问题等，实际成交量并没有明显回升。
再看二手房。3月后郑州购房者观望情绪浓厚，二手房量涨价跌，抛售降价房源增多，5月市场均价14077元/㎡，同比下跌5.29%，环比下跌3.06%。
此外，土拍市场也没有在呵护下回暖。
5月5日，经开区物流区流拍一宗住宅用地。5月12日，郑州市上街区一宗住宅用地流拍。
03
今年的政策放松，除了郑州就是成都的力度最大，但是市场表现也比较诡异。
和上次放松后市场一致唱多不同，这次新政一出来，首先是大量唱空之声，紧接着又有很多力挺的看法，莫衷一是。 总体上本地人唱多者居多，外地人唱衰者居多。
可以先看看最近流传甚广的一些截图。
关于幸福里32万套这个数据很多人诟病，但是一些大V也在引用。个人认为32万这个数据的确太大了，值得商榷。
32万套的幸福里数据
由于新政出来时间很短，宏观数据滞后，暂时无法作为依据来分析。
但是投资型购房者是可以通过一些市场细节来判断的。
我们先看看比较客观的贝壳数据。
贝壳显示6月7日成都二手挂牌数量16.39万套，这个数据和过去一段时间相比，变化其实不大。很长一段时间成都二手挂牌量都在全国前三，16万套这个数量级也经常触摸到。
可以看出，成都的新政在贝壳二手挂牌量上没有显示出什么威力，既没有集中出逃，也没出现惜售。
再看看具体区位，选取了老城的攀成钢和新城的金融城、大源作为代表。
首先就看到成都有一个“最近14天降价XX元”，这个标签很少见，搜北京、广州、西安、重庆、长沙都没有看见这么明显的标签，不知道是不是成都贝壳独有的。
金融城和大源也是如此，一打开就非常显眼，给人感觉成都市场遍地都是大幅度抛售的。这种大幅度降价标签会让市场过渡关注降价。
但是一旦打开降价盘所在小区均价，就可以看到几乎都是上涨的。
成都贝壳5月10后显示的价格都突破了二手房指导价的限制，可以看成真实的挂牌价格。
应该说，至少在这几个核心区域，均价早在5月16日第一次限购放松前就开始上扬了。
有一张6月1日的价格截图，可以看出新政出来后有不少房东上调了价格。
但是市场和舆论对此视而不见，又出现大量低价抛盘，说明即使成都这样强悍的政策、成熟的市场、价值的城市，依旧无法达成共识。
无论是郑州这样相对较弱还是成都这样相对较强的市场，面对大力度的政策放松，买卖双方的看法都明显弱于预期、弱于上一轮放松。其他放松力度小得多城市面对政策的反应可想而知。
可以说，这一轮政策一定要面对放松就会出现“逃跑行情”的压力，如何恢复市场信心，压低成交量延缓逃跑将是一个艰巨的任务。
在这一点上广州似乎找到了破解之法。
04
今年以来，广州的郊区楼盘也是“跌”声不断。
番禺祈福缤纷汇新房房价从4.6万/㎡降到了3.6万/㎡，降幅高达20%。这个盘均价曾经在2018年年中达到4.8万/㎡，部分户型摸高到5.2万/㎡。但2022年开始，该楼盘的降价声音不绝于耳，特价房、一口价房、员工房等纷纷出现，房价也从4.6万/㎡降到了3.6万/㎡。
（网传降价图片）
增城某超级大盘房价从1.5万/㎡降到现在的1.2万/㎡，降幅高达20%，广州这波降价苗头不仅仅出现在增城，还出现在白云、黄埔、番禺等热门区域。
面对如此压力，广州出台了一个救市政策。
近期有消息称广州将在花都区、从化区、增城区建构差别化入户政策，学历条件将由全日制本科降至全日制大专，对不符合当前广州户籍迁入政策的国内普通高校全日制本科学历或学位（单证）以及全日制技师学院预备技师班、高级工班毕业人员，也纳入差别化入户的学历条件范围。
差别化入户以上三区人员，可以在白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化、增城7个区自由迁移户口，差别化入户后累计缴纳社会保险满3年后，也将可向越秀、海珠、荔湾、天河4个区市内迁移，推动人口分布与产业布局相适应。
这个政策大大降低了广州人才入户的门槛，可以说大大刺激了需求，对于广州郊区的楼市会形成一定的利好，长期看还在三年后形成对核心4区的增量需求。
更为重要的是，这类政策不会引起市场的“逃跑行情”。由于政策不是直接作用于楼市的，没有对“限购 限贷 限售 限价”等政策形成直接冲击，对于楼市的负面影响非常地小。
可以看出，目前的楼市如“烹小鲜”，政策“欲速则不达”，用猛药要么担心市场暴击被取消，例如南京新政；要么市场反向解读，例如郑州新政。反而是广州这类新政，短期可能正向有效性力度不大，但是首先对市场不造成负面伤害，反而更为可取。
当然，这个政策的实施一定要高能级城市，能够对人才形成吸引力的。
05
目前舆论有一个普遍观点，由于外部形势、出口压力、经济疲软等因素影响，救市政策已经失败。因为救市政策重不得，例如一线放开限购，首付降为2成甚至1成，这类政策会堆积风险；救市政策也轻不得，因为轻了没有效果，甚至会引起市场反向运行。
这种观点看上去是对的，实际上并非如此。我曾经写文，政策“小步快跑”就像改革之初的“摸着石头过河”---急什么，慢慢实施、慢慢调整，让不同城市充分发挥主观能动性，用“田忌赛马”的方法找出最可行的，再全面推广。
楼市，不过是经济中的一小部分，重要但并非至关重要。涨，也上不了天；跌，也翻不了天！
