编辑 | 于斌
出品 | 潮起网「于见专栏」
2021年国内房企遭遇了史无前例的行业下行，所有以高杠杆、高负债、高风险模式运行的激进房企都面临着经营危机，布局一二线高能级城市、提高去化速度、较低企业负债已经成为房地产行业的一致共识。
危局之下，领地控股却剑走偏锋，重心偏向布局三四线低能级城市。目前，毛利润下滑的现实，接近黄线的债务风险和一二线高能级城市低渗透率，已经成为了悬在领地控股的三把达摩克利斯之剑。
毛利率下滑，增收不增利
从销售金额来看，2021年领地控股的销售业绩为230亿元，同比增长4.0%，离公司早期制定的千亿元销售目标相去甚远，而且这已经不是领地控股第一次未能完成年度业绩指标。
从去年国内房企的营收数据来看，大部分房企营收同比均有增加，其中半数营收涨幅超20%，其中绿城中国、旭辉控股、中国金茂三家房企的涨幅高达50%，相比之下领地控股4.0%的销售业绩增幅则稍显黯然失色。
克而瑞数据显示，截至2021年12月31日，领地控股实现净利润6.37亿元，同比减少39.96%；实现归母净利润4.88亿元，同比减少43.22%。无论是销售业绩还是净利润，领地控股的这两份成绩单都处在行业低位。
另外，领地控股近年来的结算项目土地收购成本和溢价率相对较高，高价拿地也摊薄了公司的利润规模，盈利能力的进一步承压对销售能力增幅不大的领地控股来说并不是一个积极的信号。
与此同时，领地控股毛利及毛利率也在持续下滑，2021年的毛利率下滑主要是由于驻马店，荆州等三四线城市项目结转比例增大，导致整体结转项目销售均价同比下滑5.4%，这无疑又进一步拉低了公司的利润空间。
2021年领地控股的整体销售成本为121.47亿元，同比增长26.5%，销售成本的增幅是营业收入增幅的6.6倍。领地控股为了应对三四线城市房地产市场下行的现状，加大了第三方营销渠道的使用，这使得销售费用大幅增加，让本就相对稀薄的利润空间进一步压缩。
虽然物业销售端收入的增加，提高了领地控股的营收涨幅，但是物业销售这把双刃剑，也成为了领地控股净利润增长的掣肘。
销售成本逐年增加，而净利润的降幅却在进一步扩大，盈利覆盖不了销售成本，由此可见，领地控股增收不增利已成为既定现实。
值得注意的是，领地控股资产负债表中的已竣工待售物业存货也在持续增加，2021年的待售物业存货总额为38亿元，同比增加31%，占存货比例从2019年的4.4%增加至8.7%。
大量的待售新盘会在一定程度上增加公司的资金流动风险，如果出现烂尾情况将会对消费者的信心造成不可估量的损害。
领地控股欲从盈利危机中抽身，应该积极寻求转型的路径，及时加强存量去化，同时通过加快销售、降本增效、去存量化以保障公司的资金流动健康，领地控股要想短时间内化解这些难题可谓是一场巨大的挑战。
布局三四线低能级城市，难解领地控股的去化危机
如今房地产已经步入黑铁时代，中小房企不敢拿地，大型房企不拿贵地，房企土储竞争格局正在变化，房企的拿地策略、土储布局都将直接影响着公司的经营健康。
布局高线城市稳固现金流，布局低线城市加深品牌下沉，是各大房企的自保之策。高低线城市多维布局，放缓拿地节奏，抄底囤地已经是业界常态，而领地控股近几年的土地储备策略似乎是在逆势而行。
从拿地规模来看，领地控股的拿地策略可能显得太过冒进。据克而瑞数据显示，2021年领地控股土地储备1584.67万平方米，依照领地控股当前的销售能力和预期的销售增速，如果楼盘全部开发成功，领地控股旗下的销售团队至少需要长达4年的销售周期才能将楼盘全部售出。
拿下大规模的待开发土地资源房地产黄金时代可能是利好，但如今大规模囤地，很有可能让领地控股深陷现金流告急的、有价无市的泥潭。
从土地储备的分布来看，领地控股的土地储备大都聚焦在中三四线低能级城市。
据氢财经统计，2021年领地控股包含合营及联营公司在内的115个项目中，在四川省内有72个，占土地储备总数的62.6%，并且在72个项目中有59个项目都在四川省的三四线城市。
领地控股在省外的土地储备也主要分布在承德、驻马店、南充等三四线城市。领地控股的三四线城市土储占比高达75.8%。三四线城市的房地产升值空间显然跟一二线城市不在一个量级，销售遇冷也是近年来的常态。
另外，随着三四线城市人口流失加剧，楼市也逐渐降温，本身的开发价值逐年走低，民众的消费热情也逐年下降，以上种种很容易导致量价齐跌的市场状况。由此可见，领地控股在后续土储的去化周期或许将被持续拉长，未来仍需面临销售疲乏及盈利能力下行的压力。
从销售金额分布来看，脱离一二线高能级城市的领地控股，在市场端的盈利增量空间也在持续压缩。这点在其区域细分数据上已经得到了体现。
2021年领地控股的销售主要聚焦成渝经济带及四川省，该区域2021年的销售金额为176.32亿元，同比增长7.3%，销售占比达到76.6%。此外华中、京津冀以及其他地区的占比分别为5.9%、0.8%以及9.2%，而这几个区域的销售金额均不超过15亿元，对整体营收提升帮助不大。
领地控股的销售端对省内大本营的依赖性太强，在其他区域的业务布局精力稍显不足，尤其是以成都为代表的一二线高能级城市销售业绩增速缓慢，领地控股的高端化之路似乎并未真正迈开步伐。
领地控股在一二线城市的盈利增量空间缺少想象力似乎已成定局，未来行业大环境持续遇冷，领地控股想要奋起直追，重启一二线高能级城市布局之路仍旧任重道远。
脚踩黄线，头顶高债，领地控股或被套牢
随着房地产市场调控白热化，政府相继发布了“三条红线”、“贷款集中度”、“集中供地”等政策，根据“三道红线”的触线情况，房企分为“红、橙、黄、绿”四档。踩中一线为黄档，有息负债年增幅不得超过10%；踩中两线为橙档，有息负债年增幅不得超过5%；三线全踩为红档，不得增加有息负债。
截至2021年12月31日，领地控股有息债规模同比下降了19.1%至119.69亿元，促进企业杠杆水平有所下降，净负债率62.3%，同比减少了27.6%，剔除预收后的资产负债率为72.1%，同比减少3.8%，当前领地控股已经踩中三条红线的其中一条，属于黄档企业。
在高负债率下起舞，这对领地控股的资金周转能力是一项极大的考验。值得注意的是，上海票据交易所近期发布了持续逾期名单，在持续出现3次以上付款逾期的名单中，领地控股赫然在列，直至今日，领地控股尚似乎未真正从流动性危机的泥潭中完全挣脱出来。
另一方面，领地控股的现金短债比也已经成为其隐忧。数据显示，2021年领地控股持有现金为52.2亿元，同比减少11.8%。非受限现金短债比为1.03，同比往年的1.02，杠杆有了进一步抬升。2021年末短债占比为35.0%，同比增加6.3%，短期债务规模高达32.32亿元。
虽然领地控股的现金目前仍旧能够覆盖短债，但已经接近监管的红线，领地控股如不能及时调整债务结构以提升自身的财务安全壁垒，领地控股可能即将面临较大的资金流动风险。
短期债务债台高筑，仅仅是领地控股债务压力的冰山一角。数据显示，领地控股的贸易应付款及应付票据82.06亿元，而同期领地控股现金及银行结余仅为42.98亿元。
加之领地控股的长期偿债高峰期来临，预售资金又受到政府的严管，领地控股想要靠短期内的销售资金缓解巨额债务压力或许难于登天。
目前房地产行业融资走向呈现前松后紧、高开低走的特点，随着融资端收紧，领地控股必须保证充足的现金流以应对自身的偿债危机，同时需要扩宽融资渠道，降低融资成本，适当拉长债务年限才能保证公司的健康经营。
而目前领地控股偿债流动性已居于风险高位，行业大环境持续下行，购房者信心减弱，市场端销售疲乏，这无疑给领地控股的减债之路增添了重重阴云。
结语
在房地产行业的大调整时代，遵循“三道红线”的监管要求，控成本、降费用、增利润才能保持企业长青。领地控股正在经历着行业转型的阵痛，好在全国统一大市场的东风已至，领地控股需要趁起风时扬帆。
值得庆幸的是，领地控股也意识到转型在即，因此也在不断优化自身财务结构，并加速向一二线高能级城市渗透，我们也有理由相信，以稳健发展为底色的领地控股，能够很快走出眼下的危机。
