在坚持“房住不炒”的主基调下，房地产行业迎来了新一轮的变革与调整，过往“黄金十年”的高速增长或将成为过去，实现“良性循环”成为当下房地产调控的重要目标。对于房企而言，融资政策收紧、现金流紧张使得房企间分化不断加剧，传统的以获取土地为中心的商业模式越来越难以支撑房地产企业的持续发展。在当前的背景下，高周转模式已然成为过去，房企新的发展模式路在何方？
展望未来，住宅地产有望从增量型主导向存量型主导过渡，高质量的城镇化建设或成破局之路。可以留意到，每年两会后，发改委都会对当年城镇化作出部署，今年城镇化工作排在首位的是提高农业转移人口市民化质量，持续深化户籍制度改革。目前我国生活在城镇的人口已达9亿多，今后还将继续增加。随着人口涌入愈发密集，城市负荷将会持续加重，未来会涌现大量城市更新、再装修项目。
笔者留意到，汇景控股(9968.HK)作为粤港澳大湾区城市更新领域的核心受益者，发展势头持续向好。当前正值迎来上市房企的年报披露期，不妨以汇景控股作为观察对象，共同探索助推业绩稳步增长的内在因素，发现汇景控股的竞争优势与价值所在。
一、营收维持稳健增长、财务状况持有优化
随着房地产金融监管不断加强，高杠杆高负债的运营模式不再适用，企业降杠杆成为必经之路。财务稳健、盈利能力强的房地产上市公司受到资本市场的青睐。
从业绩表现来看，持续释放的成长性令汇景控股成为一家不可多得的价值型企业。年报显示，汇景控股于2021年度实现合约销售、营业收入双增长，换言之，公司上市以来每一个财年都录得增长。从整体业绩表现来看，公司在复杂多变的行业背景下展现出良好的发展态势，销售业绩基本保持稳定的增长，可见其业务表现及盈利能力均具有的可持续性。
虽然目前地产行业受到政策段、市场环境等诸多因素影响，不少房企面临业绩增速下滑、毛利率下降的压力，但笔者认为汇景控股这次上交的成绩单已为自己正名，所以，未来随着政策端风险逐步减缓以及市场需求的不断提升，公司的潜在价值空间有望得到释放，助推公司整体盈利高增。
自“三道红线”出台以来，优化债务结构、控制债务增长，把控财务经营安全成为房企可持续经营的首要目标。结合年度财报数据来看，汇景控股流动比率相对稳定在1.3及1.4倍；现金及银行结余为27.02亿元。可見，汇景控股的现金流也是相对充沛的，短期债务总体可控。
同时可以观察到，去年6月，联合评级国际有限公司授予汇景控股“B+”的国际长期发行人评级，评级展望正面。四大国际评级机构作为市场的风向标，对公司治理、偿债能力、流动性情况等多个方面进行评判，积极正面的评价不仅肯定了汇景控股优秀的财务管控能力，体现在合约销售的稳健增长、持续优化的财务结构等诸多方面，同时也展现了对公司可持续发展的信心。
业绩增长、正面评级等诸多方面均印证了公司的经营实力与成长性，这背后离不开区域深耕以及多元业务布局的助推。
二、深耕粤港澳大湾区，城市更新步入深水区探索
作为一家综合性地产开发商，自创立以来立足于粤港澳大湾区，并逐步延伸至长三角城市群及长江中游城市群。大湾区作为公司的大本营，经过了十余载深耕，汇景控股成为了湾区极具经营实力与良好口碑的优质房企，荣获了“2021粤港澳大湾区房地产50强企业”、“2021东莞市房地产市场地位领先企业”殊荣。
（信息来源：公司官网）
土储是房地产企业的生命线，而优质的土地储备更是房企向上发展的长期关键因素。经过多年的发展，汇景控股已深刻了解到大湾区、长三角城市等地的市场动态，并根据自身的开发经验，积极扩张自身的业务版图。年报显示，汇景控股业务目前已布遍了东莞、河源、合肥、衡阳、长沙等11座城市，总土储面积达到约314.68万平方米。
当前，随着城市化进程逐步加快，住宅地产从增量型主导向存量型主导过渡，城市更新成为了房企间竞逐的“新赛道”。相关统计显示，在百强上市房企中，目前已有47%涉足了城市更新业务。汇景控股作为一家综合性地产开发商，自2013年以来开始深度参与东莞城市更新项目，经历了数余年的深耕，在东莞已享有“城市更新专家”的美誉，并形成了城市更新全链条闭环的发展模式。
具体来看，截止至报告期末，汇景控股成功取得9个东莞市项目的前期服务商；正在积极推进另外9个城市更新专案的前期服务商资格获取工作，涉及更新单元用地面积约189万平方米。目前来看，国内城市化进程不断加快，到2021年已达到63.89%。未来随着房地产加速进入存量房时代，新增土地供应量逐步紧缩，城市更新的结构占比将持续走高，诸如汇景控股这类房企有望从中获得新的利润增长点。
三、“两翼”迈向纵深发展，成长空间进一步打开
从国家战略高度看，科技创新领域将成为推动国内经济发展的重要力量。随着经济社会的不断发展与进步，以新基建、科创、产业和税收为依托的产业型地产相较于物业型地产更具有市场发展潜力，助推未来房地产的重心有望逐步向产业型地产转移。
在全新的经济和政策环境下，汇景控股在保持着稳健的发展态势下，积极顺应行业裱花，制定了“以住宅开发为主营业务，以城市更新为核心、文旅康养和科创产业为双翼”的业务格局，助推产城融合发展，进而提升公司的核心竞争力及可持续发展能力。
从公司两翼入手，汇景控股坚持以“产城人”为发展主线，搭建新型产业地产平台，以文旅康养和科创产业为双翼协同发展，致力推进产城融合发展。一方面，汇景控股凭借自身敏锐的市场触觉与丰富的开发经验，持续布局文旅产业，打造文旅康养特色小镇，为客户提供全生命周期的文旅康养生活美学方式。截止至报告期内，汇景控股已于湖南打造衡阳汇景·雁湖生态文旅小镇项目；另一方面，依托粤港澳大湾区及东莞的科创产业布局，汇景控股目前已在创新科技上迈出了重大的一步，率先在东莞建设了汇景东莞人工智能小镇和东莞湾区5G智造港，同时积极打造产学研合作平台，成立了“浙江大学·汇景人工智能与数字经济联合研究中心”和“湾区求是商学院”，助推产业项目孵化。
（信息来源：公司官网）
总体来说，汇景控股的一主两翼战略已逐步见成效。未来随着更多具备高增值潜力的土地资源被逐步释放，为“两翼”提供资源与平台，两者协同发展为汇景控股的持续发展提供充分保障。
四、结语
“稳”不仅是2022年经济的主要发展目标，也是楼市的主基调。在“房住不炒”的背景下，房地产发展的落脚点将更多会落在保障群众住房需求上，让住房回归居住属性。而对于房企而言，整个房地产行业增速放缓是当下板上钉钉的事实，住宅地产存量规模也即面临“天花板”，积极拓展多元业务线成为了优质房企的不二选择。就当前来看，城市更新有望成为地产行业的破局之路，房企间竞争不断加剧，市场日趋火热。滚滚热浪下，汇景控股将借粤港澳大湾区的东风，释放长期价值属性，进一步提升自身的市场竞争力与影响力，值得投资者关注。
从市场来看，未来随着行业基本面的不断改善，内房股板块估值将得到进一步修复。作为深耕大湾区的优质房企，汇景控股在稳健的财务状况、城市更新的深耕方面都展现出强劲的综合实力，如果用价值投资的视觉去看，公司估值目前仍处于历史的相对低位，未来随着政策端逐步维稳，市场需求持续回温等因素驱动市场上涨，公司估值会逐步恢复合理位置，获得投资者关注。
