东莞将全面进入‘4万+’时代？
这两天不断看到这样的消息活跃在东莞人的朋友圈，在楼市政策持续发酵的情况下，东莞似乎成了大湾区楼市独立的存在。
而就在半月前，东莞都还处于市场需求疲弱的阶段，不少之前热销的项目也都纷纷启用了二三级联动的营销模式。
难道东莞楼市真的已经步入了回暖的阶段？
1
东莞按下“暂停键”
最近，一张图表引起了不少人的关注。
图表内，盘点了14个东莞的新盘，并带有“东莞新房”、“全面进入“4万+””的字眼。
以大家的认知来看，印象还停留在东莞房价2/3字头的阶段。突然出现一批4万+/平的新房，确实有点懵了。
连滨海湾的长安、环松山湖的大岭山、临深的凤岗、塘厦都破了4万/平，难免不会让人感觉到诧异。
毕竟靠近凤岗的光明今年还有一大堆限价4-5万/平左右的新房。
实际上图表里的新盘，基本都是东莞去年入市的项目，并非是近期才开盘。
龙光江南大境分别在去年2月及9月获批预售；
中海松湖云锦是去年12月获批预售的项目；
招商雍祥府是去年9月获批预售的项目；
首铸御峰华庭是2020年获批预售的项目。
而且这些项目也并非全都进入了“4万+”，甚至还在官方定调楼市回暖的情况下，悄悄下调了价格。
比如凤岗世城悦湖花园去年备案最高价4.2万/㎡，现在2.9万/㎡起售。
虎门保利时区去年联合中建五局在除夕夜推出一批工抵房给予“15万低首付优惠”。
万科未来之光在今年的推出“元宵节特惠房源”。
再如凤岗的招商·雍祥府直接新房备案就下调了价格。
去年9月招商·雍祥府备案均价高达3.9万/㎡，几乎都要破4了，然而最新一批备案均价约3.5万/㎡（3月10号），精装交付。
并且就东莞整个3月获批预售的项目来看，只有南城的鹏瑞天玥广场备案均价超过了4万+/平，其余项目备案均价都在4万/平内。
（获批预售时间3月1日－3月17日）
实际上，东莞楼市的惨淡还远不止于此。
都知道，受疫情的影响，深圳不仅企业生产遇困，连楼市都几乎处于停摆状态，成交数据一度跌到冰点。
整个2月深圳新房只成交了1954套，而二手房则跌破一千，只成交了856套，创了近10年最惨淡记录。
但实际上，就大湾区楼市来看，最惨淡的还不是深圳，而是隔壁的东莞。
在去年收缩性密集政策影响下，东莞楼市也几乎按下了“暂停键”，成交数据比深圳还惨淡得多。
二手房成交，深圳好歹都还有八百多套，但据东莞市住建局发布的2022年2月份商品住宅网签数据显示，2月东莞新房及二手房成交环比腰斩。
2月东莞全市新房网签851套，环比上月下跌近五成；二手房共网签405套，刷新历史新低，环比上月791套，同样下跌近五成。
一方面购房需求受东莞去年“2·27”、“4·29”等楼市新政影响，另一方面受到大湾区整体楼市成交不佳，叠加新房价格下调的影响。
所以当前东莞楼市仍旧处于触底状态，回暖甚至是价格再次上扬，还需要时间消化众多不利因素的影响。
2
东莞“救市”≠不限价
楼市的大环境转好是有目共睹的。
前两天高层更是给大家扔出重磅的“信心炸弹”，无疑是给大家一剂最猛的强心针，同时也算是从侧面肯定了在这之前加入松绑城市的做法，这其中当然也包括了东莞。
因为几日前，东莞对土拍进行了松绑，对今年新拍的地块全部取消无偿配建安居房并且不再对地块入市项目进行“限价”。
这是市场愿意看到的。
结合东莞楼市的各项数据，拍地限售价已不符合当前的土拍市场大环境，再限制地块项目的价格，也不利于当前销售市场稳定。
并且最近笔者在各大购房群也看到，大家似乎对东莞的热情升温不少。
其中不少，还多次提及“东莞放松限价”。
但是笔者发现，大家对东莞松绑土拍存在误区，直接把取消“限首次上市销售均价”直接等同了“东莞放开备案价格上限”。
实际上，东莞取消“限首次上市销售均价”并不代表取消未来新房的限价，东莞新房的备案，仍旧需要遵循之前的备案规则。
2021年7月9日，东莞市住建局发布《关于新建商品住房项目销售价格申报有关事项的通知》。
根据通知的规定，下一年首次销售的新房，申报价格需要参照同区域、同地段当前同类型项目的申报价格及网签价格，最终结合房价调控目标审核确定。
这就意味着，在没有新政策公布之前，仍旧需要按照通知的要求执行。
不能误读了东莞这次的松绑动作。
毕竟限马甲、限自有资金的政策，仍然没有放松，并且地块的溢价率，最高不超过15%的限制也还在。
所以这暂时是东莞在针对当前市场进行的一次试探调整动作。接下来还要看最终实践的结果。
但不管如何，对东莞楼市来说，有一点可以明确的了，回温已经在来的路上了，4月会是东莞楼市值得期待的一个拐点。
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