以“一成首付”为信号，深圳楼市促销最近悄悄升了级。
在不知不觉中，东部坪山甩出了促销炸弹，招商、华润联合开发的玺悦台打出“一成首付”的口号。
作为浓眉大眼双央企的项目，如今也低眉顺眼。
足以见，市场低谷期，去化才是项目生存的王道。
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坪山“滑坡”
这两天，大家被“深圳出现一成首付”的消息刷了屏。
位于坪山区坪山大道的玺悦台打出了“最低”促销口号——“一成首付最低37万起”。
去年6月玺悦台开盘备案的均价约3.97万/㎡，单价区间在3.57-4.35万/㎡，总价区间在309-489万/套，按照正常来算，首付最低是92.7万。
现在开发商直接让出55.7万首付的空间。
这样的上车门槛，几乎可以和三四线的首付相比。
对于既想留在深圳扎根，又不明就里的购房者来说，是相当具有诱惑力的。
但如果仔细看，会发现这只是开发商虚晃一枪的操作。
在广告海报的中央，还显示着一行字眼，“90天内补齐剩余首付款”。
换句话说，开发商只是承诺延迟了首付款而已，3个月内，购房人依旧要补齐首付总额，还算不上真正意义上的“一成首付”。
而实际上，玺悦台去年12月就已经打出“一成首付”的口号。
同样的套餐，同样促销方式，只是海报换了不同的配色，从海洋蓝变成了火热的车厘子红。
但这样的操作，市场一致认为，这是深圳新盘升级的又一个信号，是深圳市场冷冻的另一种体现。
不过，这种促销方式，在历次深圳楼市低谷期，也同样出现过。
上次深圳出现“一成首付”，引起这么多的关注，还是在4年前。
当时深圳楼市也正处于下行期，各大楼盘纷纷推出促销手段。
当时位于坪山区横坪公路的凤凰国际公馆，也打出了“首付一成，剩余首付延迟半年付清”的促销策略。
而位于坪山区金牛东路的奥园翡翠东湾，一成首付要求“7天内缴纳一成首付加精装费，剩余首付可延期至2019年3月25日”。
很明显，如果当市场处于下行期的低谷，坪山作为深圳东部楼市的边缘板块，往往促销的手段都是最相似的，力度最大的。
2
逃不过“两无一高”归因
一般来说，如果一个楼盘不好卖，卖不动，除了受市场风向影响，自身的原因很重要。
玺悦台不好卖，同样也逃不开地段偏、没有地铁、价格过高的因素。
地段偏，周边商业少，项目周边几乎都是当地的自建房，甚至连像样一点的商业也还没有。
周边教育，去年虽然老坑学校改名为了坪山区东部湾区实验学校，但整体上看，周边依旧相对“荒凉”。
引用网友的话：“鸟不拉屎的地方，情愿买惠州淡水”。
其次是交通地铁方面。
玺悦台交通主打的是14号线和19号线的坪山中心站，其中14号线已经全线贯通，开通会在不久的将来，但是真正实地了解过就会知道，项目距离地铁线要比想象中的远得多。
从玺悦台到14号线在建的坑梓站，步行距离将近3公里，而到14号线在建的坪山中心站步行距离也有2.8公里左右。
几乎很难把项目对等成双地铁口的地铁盘。
而最重要的是，玺悦台的总价在309-489万/套，均价3.57-4.35万/㎡，101-115平的三到四房，总价区间在409-490万/套。
这个价位，不仅打不过同时片区内的新房，如万樾府、信达金尊府，也很难PK得过龙岗、罗湖、光明的新房。
如果牺牲一点居住面积，不仅可以选光明，还可以选宝安、龙岗、罗湖的房子。
总价407—448万，能够选去年3月开盘的光明宏发万悦山一期88平房源。
总价362—425万，能够选去年11月开盘的龙岗远洋新干线88平房源。
总价452——491万，能够选去年11月开盘的龙岗坂田荷棠里89平房源。
总价445-490万，能够选去年光明开盘的深铁瑞城94-98平的房源。
总价434—481万，能够选去年10月开盘的宝安沙井万丰海岸城3期81—85平的房源。
这些新盘都是去年490万以下预算都能够得着的项目，有些不仅通勤距离能满足刚需需求，户型也能做到三房。
无论是横向还是纵向都比玺悦台更迎合市场的需求。
而且，自从购房名额收紧后，在大家的认知里头，与其浪费手中的购房名额、首贷名额，不如咬咬牙，上车地段更好，总价更合理的盘。
3
东部，还能入手吗？
目前东部除了龙华、罗湖，基本都是“刚需中的刚需”能选择的地方。
如今玺悦台这波操作，可以说是把东部往坑里带的节奏。
虽然这只是个盘的行为，但对整个东部滞销的项目来说，无疑是敲上一记闷棍。
率先提出一成首付，其他滞销的项目很难不加入这种“价格战”的行列。因为买家会被分流会被吸引过去。
这就跟街边同样是卖衣服5块一件，比10块一件卖得好的道理是一样的。
实际上，东部还能不能买，需要纵横对比，以及根据个盘自身的情况来判断。
目前来说是需要谨慎的。但这里面多少有市场大环境的因素存在。
因为西部作为热卖的区域，去年促销的声音也不绝。
不管是火热的光明，还是引起大家热情追逐的宝安沙井、西乡，都出现了促销的情况。
比如处于宝安西乡的万科大都会，促销也升了级，指定房源可以优惠“38万房款”。
按理说，项目所处地段是不错的，双地铁口盘，挨着宝安中医院，距离中小学范围都在800米以内。
但项目开盘到现在都还没卖光，除了价格高的原因以外，实际上也是大环境所至。
因为如果放回前两三年的时间，去化成绩不至于这么不理想。
所以现在如果问东部还能不能买，至少同样价位还是建议首选西部的板块下手。
但若是刚需中的刚需，这类群体，实际没有太多的选择，那么东部有好一点的项目，也可考虑。
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