本轮的地产股行情应该仍在半程，可继续积极布局。
戴康/文
地产作为每一轮稳增长周期的关键变量，也是宽信用过程中最重要的抓手。2021年下半年以来，在融资端、需求端的双重挤压下，房地产数据加速恶化，下调的幅度及速度几乎创历史最差，数据恶化之下，市场对于地产放松的期许度大幅抬升。
地产行情多于稳增长政策密集验证、地方乃至中央地产政策开始放松的T2前后启动，行情持续性及弹性由地产政策强度决定。2008年、2014年，中央地产政策大幅放松：地产行情持续性及弹性俱佳，上涨9-12个月，板块指数涨幅超200%。主升浪启动于T2前后；2011年、2018年，中央政策保持定力，始终未大幅松地产：尽管中央未放松但是宽货币，地产仍会于T2附近迎来上涨，不过持续性及弹性大幅削弱，上涨6个月左右，涨幅在30%-60%。
从历史上的四轮稳增长周期下的地产及地产链表现来看，可以得到如下比较重要的启示：市场对于一轮稳增长周期，地产链条的核心逻辑，存在政策观察、中观数据验证、行业财报兑现，三个观察维度。地产股本身对于政策预期更敏感。从地产股的启动时点来看，往往是滞后于数据恶化、同步于政策宽松预期（如地方性的松地产、降准降息等宽货币）；即使是2012年、2018年未有中央层面的大幅宽松，但地方性的政策微调依然支撑行情。因此本轮地产股仍值得积极布局。首先，本轮地产行情自低点至今，地产指数上涨15%，地产链分化剧烈，但最大涨幅仅17%（装修建材），与历史上中央未有大幅宽松、地产行情较弱的周期（例如2012年、2018年）相比亦仍有距离；其次，以前四轮周期行情持续性起码可以观察到数据改善，如销售数据改善、筹资数据改善（新开工和投资的领先指标），而本轮数据仍未有显著改善迹象，截至到2月前17天，47城新房成交面积同比下降36.6%；最后，“因城施政”已于近期明显发力，如前不久菏泽放松房贷首付比，历史上地方政策松动、即使中央强调“房住不炒”也会带来需求改善预期。
地产链条其他行业，如销售链和投资链，则与中观高频数据验证，和业绩兑现更为相关，其中投资链的景气预期，还受到部分重叠下游的基建投资的影响。例如2008年和2018年，基建的修复预期支撑投资链如水泥、重卡、挖掘机的高频景气数据和业绩验证，投资链优于销售和地产股；2011年由于高频数据和业绩验证证伪，地产股本身的持续性最优，和当前情形相似。
本轮地产链的表现分化剧烈，和历史上的四轮周期均有所不同，背后的深层次原因在于房企债务违约压力下本轮的供需改善存在梗阻。在2022年房企融资环境到达历史较差水平、房企违约风险上升的背景下，宽信用环境带来的房企融资改善→拿地意愿上升→开工与投资回暖的传导逻辑破坏。施工&竣工链条的地产链行业面临着回款压力。“房住不炒”的定调影响需求预期，信用环境的梗阻影响房企供给预期，在地产销售、中观的销售链条投资链条缺乏数据验证，这是本轮地产链表现疲弱，与地产股行情出现历史罕见劈叉的本因。
假设政策能够有效疏导供需梗阻，前瞻2022年地产链行业的配置脉络。
首先，当前地产股仍值得增配。其次，从“因城施政”的地方性政策调整来看，未来可能率先改善的数据是销售链条，需求传导至To-C端的地产销售链（家电/家具/消费建材）。第三，如果房企融资环境看到较大改观，将传导至To-B端的地产施工/竣工链条（消费建材/玻璃/铝合金等）。第四，2022年的地产投资修复将最为靠后。因此对于地产投资链的品种，本轮地产投资的修复传导会较历史更缓慢，建议未来更加关注基建审批项目、基建投资带来的支撑验证。
（作者为广发证券首席策略分析师）
