中指研究院近日发布的2023中国物业服务百强企业研究报告显示，2022年，百强企业管理面积均值实现稳步增长，达到6400.62万平方米，同比增速为12.43%，但增速明显下降，这也意味着物业管理行业已经告别了高速增长时代。
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“去年以来，物业管理行业并购已经从卖方市场转为买方市场，收购标的的估值也从此前的几十倍降低至10倍以内，甚至更低，收购方不在单纯看重收购标的规模，转为更加考量其盈利能力，此外并购后的整合规划也十分重要，这些都证明了行业并购愈发趋于理性。”在港股上市的融汇悦生活总裁助理卓敏也对证券时报·e公司记者表示。
行业管理规模增速放缓
从经营业绩看，报告显示，2022年，百强企业营业收入均值达14.82亿元，同比增长10.62%，较上年下降3.59个百分点，近几年首次低于11%。头部企业凭借自身规模效应和优质资源禀赋发展多元业务、布局细分赛道，营业收入保持稳定增长。TOP10企业2022年营业收入均值达131.01亿元，同比增速为22.24%，显著下降，但仍是百强企业的近2倍，头部效应显著。
不过，百强企业盈利能力面临挑战，毛利润和净利润明显下降。2022年，百强企业毛利润和净利润均值分别为3.21亿元及0.94亿元，较2021年分别减少4.75%和22.40%，出现“增收不增利”的现象。百强企业2022年毛利率均值和净利率均值分别为21.62%、6.37%，较2021年分别下降3.49和2.71个百分点，成为近几年来利润率水平新低。
另一方面，报告显示，行业管理规模增速放缓，已经告别高速增长时代。2022年，百强企业管理面积均值实现稳步增长，达到6400.62万平方米，同比增速为12.43%，增速明显下降，较上一年下降4.24个百分点；合约面积均值增至8574.16万平方米，同比增长11.59%，亦呈现出明显的放缓迹象。
在此背景下，报告认为，目前物管行业出现多个新特点。首先，“规模为王”的高速扩张战略不再成为市场主流；其次，面对地产关联方拖累，百强企业摆脱依赖，独立化发展迫在眉睫；此外，审慎制定战略发展目标，权衡质量与速度间的关系及相互影响，避免效率先行，效益落后的不良结果；最后，百强企业更重视拓展业务的深度和提高密度，创新服务理念、服务对象及服务模式，深挖市场蕴含的广阔空间等。
行业并购愈发趋于理性
值得一提的是，目前，物业管理公司单纯通过收购扩大规模的运作将更加审慎成为多方共识，也成为了目前行业的另一大特征。
报告显示，2022年全年，物业管理行业并购市场热度明显下降。第一，并购市场环境错综复杂，并购方更谨慎。第二，年内大型并购案例较为少见。第三，国企并购活跃度提升。2022年内国企并购涉及总交易金额超40亿元，占比过半。第四，并购类型由“规模型”并购向“业务型”并购转变，且“规模型”并购更集中于特色细分赛道。
“并购市场呈现新特征，未来将更加趋于理性。首先，数量减少，2022年，并购交易43宗，相比2021年的145宗大幅下降，标的更加优质；其次，PE倍数略降，2022年，并购标的PE均值11.5倍，较2021年略降，此外，国企成主力军，2022年国企业并购涉及总交易金额超40亿元，占比过半，按照并购金额排序，前6均为国企。”中指研究院常务副院长黄瑜表示。
对于前几年的物业并购热潮，在港股上市的彩生活服务集团执行总裁刘宏才在接受证券时报·e公司记者采访时表示，此前，物业管理行业并购热潮源于受到资本的推动。“过去几年，物管公司通过并购做大规模，以期实现上市，但也忽视了不少风险。目前看，多个并购案例的后遗症也开始显现。在此背景下，去年以来，物业管理行业并购案例明显减少，未来并购等资本运作将愈发趋于理性。”
谈及行业未来发展方向，刘宏才认为，未来物业管理公司不变的依然要立足自身、提升服务品质，“有的物业可能擅长房屋装修，有的可能擅长资产管理交易，有的可能能提供超额的服务体验如社区养老、社区托管等，都会发展出基于品质基础上，为业主提供更加丰富且专业的增值服务。”
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