天津楼市又走到十字路口，还是个大路口。


(资料图片仅供参考)

上半年，戏精附体把大伙闪了一下。

从小阳春到倒春寒，新房回到80万方新常态。

失魂落魄之时，土拍又给市场整兴奋了。

体院西地块叫价142轮，东孙台地块触顶摇号。

新房与土地市场极度割裂，现实与预期完全不同频。

紧接着，青岛打响二线松绑第一枪后，“史诗级救市”呼声高涨。

以6月13日降息为起点，宣告国家级层面的新一轮救市，要开始了。

放松？房价？成交量？人口？

多种变量之下，天津楼市下半年，究竟怎么走？

再次明确，天津楼市已不是一个整体方阵。

裂变为多个小方阵，各自走，步伐不统一。

2017年后，天津楼市一直在波动，经历了两轮：

2018-2020年、2021-2023年。

前三年，是调控的长尾效应；

后三年，来自房企危机、全国层面的房地产转向。

波动过后，市场已趋于稳定。

成交量每月80万方的常态、没有跳水降价、供需进入新平衡、地价不塌方……都是不再大震的表现。

天津房价呈现出三种形态，如今同时存在——

固化、动态平衡、震荡。

从中心到外围，房价的稳定度依次衰减。

无论预判，还是分析，再不能一概而论。

三种形态三条路，需分开谈。

固化

单价5万以上的新盘，房价已固化。

和平，作为楼市的中心原点，第一波稳定下来。

2021年起，6万+的房价已固化。

今年，南开、河西的老城地段，房价站稳5万+。

成交量已证明，这类新盘有需求，购买力正在回流。

铂悦融御、旭辉铂悦公望、体北鲁能公馆、建投誉山院……月平均成交量能在20套左右。

从重置成本来说，地价扛住了。

体院西地块叫价142轮，楼面价2万8；

中医药大学地块多家房企有意向，起始楼面价2万6，预计将有溢价。

2:1的房地比，是房企愿意拿地的前提，房价铁定5万以上。

固化，意味着——不会变。

动态平衡

单价2-4万的新盘，房价保持动态平衡。

像走钢丝，即便有调整，也只是微微动，没有大动作。

房价呈现“忐忑行情”。

这类盘以市区、环城的改善为主。

河西陈塘、新梅江，房价起伏很小。

位置差的房源，用特惠补下流速；位置好的，房价没弹性。

南开的天保上城观景、保利云禧，房价浮动基本在2个点以内。

红桥的中海云簏公馆，需要冲量时用车位调节，房价不大动。

河东的上实仰山、春映海河，特惠力度很有限。

西青的水西、东丽的津滨大道，会有优惠，但房价基本面不会改变。

买这类房子，需要等节点，找切口。

震荡

单价2万以内偏刚需的新盘，房价还在震荡。

震荡，即可上可下。

边缘的刚需盘，购买力主要来自新天津人，对板块没有“忠实度”。

他们买房是“全市选房”，哪里合适买哪里。

购买力的不稳定，造成了房价的天然动荡。

若想向上，得有支撑才行。

靠政策吗？

现在刚需政策已经给的比较足了。

天津首套房贷利率降到LPR-40基点，比二套少100个基点。

首套公积金贷款额度提高到100万、可提取公积金交首付、可提取四老公积金买房……

但刚需的难处不在此，在于月供问题，也就是还款能力。

还款能力取决于经济强弱，能否挣到更多的钱，是否有职业预期。

答案显然还不够肯定。

青年失业率在5月又提高了0.4%，已达20.8%。

这种环境下，背负25年房贷，需要极大勇气。

想要单纯依靠市场力量，显然解决不了现在的困局。

所以，刚需房价的可上可下，恐怕会遵循重力作用。

这三种房价形态，对应三种类型的楼盘，有三种不同的走势。

就像往湖里扔石头，激起一阵波动的涟漪。

中心位置会最先平静下来；外围最后才会结束波动。

时间、震幅，不同步。

下半年，最大的变量在于——政策。

地产股涨、舆论风声愈加强烈、5月经济数据不忍直视。

像打配合一样，气氛都烘托到这了。

7月的救市政策，箭在弦上。

6月18日，天津发布拟调整公积金贷款额度征询意见稿。

拟将首套最高80万提高至100万，二套最高40万提高至50万。

今年的救市，必须是组合拳，还得是重拳。

第一，限制类政策要取消，让房地产市场化。

限购、限价、限贷已完成历史使命，是时候退场。

第二，降利率、降首付。

锚点在于一线城市，比如降低二套首付。

这在过去是逆鳞，动不得。

但一线楼市不活，全国楼市无氧。

过往规律已经证明，救三四线城市没有用，示范效应只能优一线城市承担。

若首套首付降到两成，天津大概率会出现在滨海。

利率调整，早有预期。

6月13日已降息，6月15日MLF中标利率下降。

6月20日降LPR几乎没悬念。

但天津急需降低二套基点，现在仍是LPR+60基点，比首套高100个。

这不是鼓励改善，有点惩罚之味了。

7月的政策，会推动天津楼市进入下一个驼峰。

今年，天津楼市是驼峰行情。

上半年的小阳春是第一个驼峰。

现在，天津楼市已与全国同频。

2月一起热，5月一起降（全国新房成交量平均降15%，天津降14%）。

不会出现“别人生病，咱跟着吃药”，如果救市，楼市也会受益。

楼市有惯性，一般政策出台到市场有反应，需要3个月滑行期。

若7月出政策，10月天津楼市将有集中反馈。

若政策不断加码，将持续引发成交量上涨。

量在价先，明年上半年，天津房价会有实质变化。

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